1 929 просмотров

Что выгоднее: подарить или продать долю в квартире

Закон предусматривает несколько способов отчуждения имущества. Самые распространенные из них – продажа/дарение. Оба варианта имеют свои сильные и слабые стороны. Рассмотрим основные различия между договором дарения/купли-продажи.

Особенности дарственной

Отличительная черта данного способа отчуждения имущества – безвозмездность. То есть передача жилья выгодополучателю осуществляется без оплаты стоимости имущества. Расходы, которые несет одариваемый субъект, могут быть связаны исключительно с оформлением сделки. Например, нотариальным удостоверением соглашения и последующей регистрацией права.

Также дарственная не может содержать каких-либо встречных требований к выгодополучателю. Иначе договор может стать объектом оспаривания в будущем.

Еще одной особенностью дарственной является разделение налоговых обязательств между родственниками и посторонними лицами. Заключение сделки между членами семьи подразумевает освобождение от уплаты НДФЛ. Тогда как третьи лица обязаны платить налог. Льгота предоставляется при наличии подтверждающих бумаг.

Дарственная на часть жилья требует нотариального удостоверения. Сотрудники Росреестра проверят наличие удостоверительной надписи. Ее отсутствие будет поводом для отказа в регистрации права.

Если жилье находится в совместной собственности нескольких граждан, то дарителю придется выделить свою часть или получить согласие остальных участников. Резолюция не требуется, если сделка оформляется между двумя владельцами квартиры. Например, муж дарит часть жилья жене.

После оформления дарственной и последующей регистрации права имущество становится единоличной собственностью выгодополучателя.

Расходы

При оформлении дарственной участники сделки несут определенные издержки. Сумма сбора – 0,5%. Налоговая ставка рассчитывается исходя из цены отчуждаемого имущества. Минимальный размер налога – 300 руб. Максимальная ставка – 20 тыс. руб.

Плательщик определяется по договоренности сторон. Обычно им выступает выгодополучатель.

Нотариус производит расчеты суммы сбора на основании отчета о рыночной стоимости имущества или кадастровой справки. Оценка отчуждаемого жилья делается обычно накануне оформления дарственной.

Услуги нотариуса стороны соглашения оплачивают отдельно. Причем сумма издержек отличается по регионам. Средняя ставка – 5 тыс. руб. Точную сумму можно узнать у нотариуса в день сделки.

Еще одной статьей расходов является регистрация имущественных прав. Если часть помещения находится в многоквартирном доме, то правообладатель платит 200 руб. При регистрации права на целый объект сумма сбора – 2 тыс. руб.

Налоги

Один из основных сборов на территории страны – НДФЛ. Ставка налога для резидентов РФ составляет 13%. Нерезиденты обязаны платить 30%. Выгодополучателем при заключении дарственной является одариваемый субъект. Следовательно, налоговые обязательства ложатся на него.

Произвести оплату НДФЛ необходимо до 30 апреля будущего налогового периода. Одновременно подается налоговая отчетность в ФНС.

Кто освобождается от уплаты налога? Налоговая льгота распространяется на граждан, которые являются родственниками между собой. Например, если глава семьи дарит часть квартиры супруге или ребенку. Аналогичное правило действует при сделках между бабушкой и внуком. Подобные сделки не облагаются НДФЛ.

Сроки

Закон не регулирует срок оформления договора. Подобные решения участники сделки принимают самостоятельно. Исключение – право собственности на отчуждаемый объект возникло в результате использования материнского капитала. Дарителю дается шесть месяцев с момента наступления обстоятельств, которые привели к возникновению прав на жилье. Например, перечисление денег продавцу или выплата остатка суммы по договору купли-продажи. Второй вариант применяется по сделкам с рассрочкой платежа.

Плюсы и минусы

Преимущества дарственной:

1. Стоимость оформления. Ставка госпошлины составляет всего 0,5% от цены объекта.
2. Освобождение от уплаты НДФЛ. Например, если сделка совершается между членами семьи.
3. Одностороннее расторжение договора допускается в исключительных случаях. Некоторые из них отображаются в соглашении, Например, наступление кончины выгодополучателя, раньше, чем умрет даритель. Еще одна причина – внезапное ухудшение материального положения дарителя.
4. При разводе подаренное жилье не делится между супругами. Поэтому для одариваемого субъекта такой вариант предпочтительнее.

Недостатки договора дарения:

1. Сделка является безвозмездной. Даритель не получает ничего взамен.
2. Владелец утрачивает право собственности на жилье. Выгодополучатель становится владельцем имущества с момента внесения данных в ЕГРП. Процедура переоформления документов обычно занимает семь дней.
3. Уплата НДФЛ. В отличие от членов семьи посторонние лица не освобождаются от налоговых обязательств. Резидентам предстоит заплатить 13% налога. Для нерезидентов ставка увеличивается до 30%.
4. Дарственную можно отменить или признать недействительной по разным причинам. Обычно одна из них указывается в соглашении.

Особенности договора купли-продажи

Данный способ отчуждения жилья происходит на платной основе. Продавец передает покупателю часть квартиры, а тот оплачивает ее стоимость. Договор требует нотариального удостоверения. Расходы стороны обычно делят пополам.

Еще одна особенность договора – продавец освобождается от налоговых обязательств. При условии, что жилье находится в его собственности свыше трех лет.

Если имущество пребывает в общей собственности нескольких граждан, то продавец должен первоначально предложить выкупить свою часть остальным совладельцам. Условия сделки должны быть такими же, как при продаже жилья третьим лицам. Предложение о выкупе части квартиры направляется через нотариуса. Совладельцам дается ровно месяц для принятия решения. По истечении срока собственник может продать жилье третьим лицам.

После оформления сделки и последующей регистрации права помещение переходит в собственность покупателя. Однако если он состоит в браке, то имущество становится совместной собственностью супругов.

Расходы

При оформлении сделки стороны соглашения несут определенные издержки. Сумма сбора – 0,5%. Она рассчитывается исходя из цены отчуждаемого объекта. Минимальный ставка – 300 руб. Максимальная сумма – 20 тыс. руб.

Принцип расчета суммы сбора такой же, как при оформлении дарственной. Оценку имущества нужно провести до фактического заключения договора.

Нотариальные услуги участники сделки оплачивают отдельно. Средняя ставка по стране – 5 тыс. руб. Конечную сумму издержек можно узнать у нотариуса.

Дополнительная статья расходов – регистрация имущественных прав. Тарифы такие же, как при оформлении доли квартиры по договору дарения.

Сократить расходы покупатель может путем использования имущественного вычета. Детали о его применении можно узнать на сайте ФНС.

Налоги

При отчуждении имущества налогоплательщик получает определенную материальную выгоду. Она выражается в стоимости реализованного имущества. Подобные сделки облагаются НДФЛ. Ставка налога для резидентов составляет 13%, нерезидентов – 30%. Произвести оплату сбора нужно до 30 апреля будущего года. Дополнительно налогоплательщику предстоит подать декларацию.

Одновременно закон содержит исключение. От уплаты НДФЛ освобождаются граждане, которые владеют недвижимым имуществом свыше трех лет. Правило распространяется на следующие виды недвижимости:

1. Унаследованное имущество.
2. Приватизированное жилье.
3. Имущество, полученное по договору пожизненного содержания.

Для остального имущества минимальный срок владения – пять лет (ст.217.1 НК РФ). Правило об освобождении от уплаты налога не зависит от степени родства.

Что касается налоговой отчетности, то она подается независимо от наличия/отсутствия льготы при заключении договора.

Сроки

Законодательство не регулирует срок оформления договора. Подобные решения стороны соглашения принимают самостоятельно. Однако при отчуждении части квартиры есть один нюанс. Владелец имущества вначале должен предложить выкупить свою долю остальным совладельцам. Для принятия решения им дается месяц. Заключать договор можно только по истечении указанного срока. Исключение – досрочный отказ от права выкупа. Соответствующее решение должно подтверждаться письменным заявлением сособственника.

Плюсы и минусы

Преимущества договора:

1. Возможность заключения предварительного соглашения.
2. Стоимость оформления. Размер госпошлины составляет всего 0,5% от стоимости жилья.
3. Освобождение продавца от уплаты НДФЛ. Например, если отчуждаемое имущество принадлежит ему более трех лет.
4. Возможность получения имущественного вычета. Порядок/сроки его предоставления определяются ст.220 НК РФ. Детали нужно уточнять в ФНС по месту жительства.
5. Одностороннее расторжение сделки бывает крайне редко. Одно из оснований – обман покупателя или невыплата всей стоимости жилья. Например, при оформлении договора с рассрочкой платежа.

Недостатки договора:

1. Продавец обязан предложить отчуждаемое имущество остальным совладельцам. И только после их отказа он может продавать его третьим лицам.
2. Уплата НДФЛ. Например, если отчуждаемое имущество находится в собственности гражданина менее трех лет.
3. При разводе купленное в браке имущество подлежит разделу между супругами.

Сравнение двух видов договоров

В таблице представлены различия между двумя видами соглашений:

Что сложнее расторгнуть

Оспорить можно практически любое соглашение. При наличии надлежащих доказательств суд может признать недействительным как дарственную, так и договор купли-продажи. Абсолютной гарантии в стране не существует.

Отмена дарственной допускается по причине недееспособности дарителя, существенного ухудшения его материального положения, или совершенного в отношении него преступления. Например, если владелец подаренного имущества скончался от нанесенных ему побоев сто стороны одариваемого субъекта. Подобное явление не редкость в семьях.

Договор купли-продажи можно признать недействительным, если ущемлены права совладельца, малолетнего ребенка или он прикрывает иную сделку. Существуют и другие основания для оспаривания соглашения. Например, если покупатель оплатил, лишь часть стоимости жилья.

Рекомендации

Чтобы решить, как лучше оформить долю в квартире – дарственной или куплей-продажей, необходимо исходить из конечного интереса. Если владелец пытается уйти от налогообложения, то выгоднее оформить договор дарения доли квартиры. Например, если сделка совершается между родственниками. Такой маневр удобен при наследовании имущества. Владельцу не нужно ждать три года. Он сразу освобождается от уплаты НДФЛ. Однако мнимые или притворные сделки довольно часто являются предметом судебных разбирательств.

Пример. Владелец части квартиры решил продать ее дальнему родственнику. Однако он вскоре узнал о невозможности заключения такой сделки. Приоритетное право выкупа принадлежало остальным двум совладельцам. Мужчина не хотел предлагать помещение им на продажу. Так как знал, что его часть выкупит один из них. Он решил пойти на хитрость и оформил дарственную. Совладелец обратился в суд. Он требовал признать сделку недействительной и перевести на него права/обязанности покупателя. Под страхом уголовной ответственности одариваемый субъект признался, что выплатил деньги за часть квартиры. Договор дарения был признан недействительным.

Договор купли-продажи выгоднее заключать по истечении трехлетнего периода владения жильем. Расходы по сделке практически такие же, как при дарении.

Если владелец переживает, что может остаться на улице после оформления дарственной, тогда ему лучше сделать завещание.

При отчуждении жилья третьим лицам можно заключить договор купли-продажи. Впрочем, владелец вправе оформить и дарственную. При условии, что сделка действительно безвозмездная.

При выборе способа отчуждения жилья нужно исходить из конечной цели, которую преследует владелец. Если необходимо подарить имущество родственнику, то достаточно оформить дарственную. Если стоит вопрос о продаже жилья и получении его стоимости, тогда оптимальным вариантом является договор купли-продажи. Детали каждой сделки описаны выше. Если требуется дополнительная консультация юриста, то можно подать заявку через форму обратной связи.

• В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
• Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Автор статьи

Погонцева Снежана

Юрист по семейному праву. Стаж с 2010 года.

Рейтинг автора

Написано статей

712

Задать вопрос эксперту

Оцените статью

(2 оценок, среднее: 5,00 из 5)

Загрузка...