5 300 просмотров

Как продать долю в доме без земли

Сделки с долями в недвижимости являются достаточно проблемными сами по себе. Особые сложности возникают у продавцов жилых домов. Так как дом должен быть продан с соответствующей долей земельного участка. Однако на практике возможны исключения. Рассмотрим, как продать долю в доме без земли.

Отличия доли в праве собственности и части дома

Долевые собственники зачастую считают, что владеют определенной частью дома. Однако закон различает понятия части и доли.

Часть дома – это определенная комната, нежилое помещение или места общего пользования (кухня, коридор, санузел). Закон предусматривает возможность владения определенной частью дома. Для этого необходимо выделить долю в натуре или определить порядок пользования жилым помещением. В такой ситуации гражданин наделяется правом владения конкретной частью дома.

Доля дома – это доля в праве собственности. Она не имеет вещественного определения, это невещественное понятие. Если домом владеют 2 собственника по ½ доле, это не значит, что один из них имеет право на комнату и коридор, а второй – на кухню и санузел. Каждый из них наделяется правами на использование объекта в целом.

Можно ли оформить куплю-продажу доли в доме без земли

Отличие жилого дома от квартиры в том, что объект расположен непосредственного на земельном участке. Квартира может быть продана изолировано, а дом предполагает продажу совместно с земельным участком.

Доля в земельном участке должна соответствовать доле в жилом доме. Если гражданин продает ½ долю жилого помещения, то к нему обязательно должна прилагаться ½ доля земельного участка.

Закон предусматривает ряд исключений:

1. На оборот участка наложен запрет.
2. Земельный участок находится в аренде, принадлежит на праве пожизненного наследуемого владения или в пользовании.
3. Размер доли в доме не позволяет выделить ее в натуре.
4. Если выделение участка создает препятствия для свободного выезда и въезда на землю, где расположен дом.

Как продать часть дома в долевой собственности, если другой собственник не против

Закон не устанавливает необходимость получения согласия совладельцев при продаже дома или земельного участка. Единственным ограничением является предоставление преимущественного права выкупа.

В случае изменения условий, сособственник имеет право оспорить сделку и перевести право покупки на себя. А запрет совладельца на продажу доли законом не предусмотрен.

Поэтому продать часть дома в долевой собственности с землей или без нее, можно вне зависимости от наличия согласия совладельцев.

Алгоритм действий

Процедура продажи доли дома состоит из следующих этапов:

1. Подготовка документации.
2. Согласование продажи с сособственниками.
3. Получение письменного отказа от выкупа.
4. Снятие жильцов с регистрационного учета.
5. Оформление предварительного договора с покупателем.
6. Заверка договора у нотариуса.
7. Подписание договора.
8. Государственная регистрация.

Кроме того, сложно найти покупателя на долю из числа третьих лиц. Зачастую продажа долей проводится между сособственниками.

Перечень документов

Подготовкой документации необходимо озаботится заранее. Оформление надлежащих документов занимает значительное количество времени. Особенно, если объект подвергался перепланировке или реконструкции.

Перечень документов при продаже доли:

• гражданский паспорт продавца;
• согласие супруга на продажу (если объект был приобретен в период брака;
• правоустанавливающий документ;
• выписка из ЕГРН;
• технический паспорт;
• выписки с лицевого счета об отсутствии долгов по коммунальным услугам;
• выписка из паспортного стола об отсутствии прописанных жильцов;
• справка из ИФНС об отсутствии долгов по налогам;
• уведомления об отказе сособственников от выкупа;
• акт приема-передачи.

Покупатель должен предоставить:

• гражданский паспорт;
• согласие супруга на покупку.

Направление уведомления

Требования к уведомлению:

• оформляется в письменной форме;
• включает окончательную цену на долю;
• содержит дату;
• включает полные данные продаваемого объекта.

Образец уведомления о продаже доли в доме

Уведомление направляется способом, который позволяет зафиксировать факт и дату вручения. Методические рекомендации для нотариусов предлагают использовать для этого личное вручение, телеграмму или нотариальное уведомление.

Образец договора

Контракт купли-продажи доли в жилом доме без земли включает следующие пункты:

• название контакта;
• дата и наименование города в котором, проводится оформление;
• данные сторон;
• наименование объекта продажи;
• сведения о доме (адрес, общая и жилая площадь, величина доли);
• права и обязанности сторон;
• стоимость доли;
• ответственность сторон;
• реквизиты сторон и подписи продавца и покупателя.

Образец договора

Процедура продажи

С 2019 года обязанность по передаче договора купли-продажи доли в жилом доме в Росреестр возлагается на нотариуса. Поэтому стороны только передают заявление и квитанцию об оплате госпошлины.

Затраты и налогообложение

Расходы при оформлении сделки включают не только оплату за долю.

Основные затраты при оформлении сделки

№ п/п	Виды расходов	Стоимость
1	Подготовка документации (оформление нового техпаспорта и других документов)	В зависимости от количества документов и региона обращения
2	Услуги нотариуса	В зависимости от региона (от 5 000 р.)
3	Нотариальное удостоверение	0,5% от суммы сделки
4	Подоходный налог	13% от суммы сделки (выплачивается продавцами, которые владели объектом менее 3 лет)
5	Регистрация в Росреестре	2 000 р.

Сроки

Период оформления зависит от конкретной ситуации.

Общие сроки:

• оформление техпаспорта в БТИ – минимальный срок составляет 14 дней;
• направление уведомления – в зависимости от отдаленности от продавца;
• срок действия уведомления – 30 дней с момента вручения;
• оформление предварительного договора – 1 день (при предварительном согласовании основных условий);
• подготовка основного контракта – 1 день;
• подписание и нотариальное удостоверение – 1 день;
• регистрация в Росреестре – от 7 дней.

Продажа доли в доме без согласия совладельцев

Отказ совладельцев от выкупа доли не налагает затрет на продажу объекта. Предварительно необходимо уведомить сособственников и подождать 30 дней. Но другие владельцы могут чинить препятствия и уклоняться от получения уведомления. Однако закон предусматривает несколько способов по продаже объекта.

Законные варианты продажи:

1. Продажа третьим лицам.
2. Выделение в натуре.
3. Принудительный выкуп в судебном порядке.

Продажа третьим лицам

Основной сложностью для продавца в случае отказа сособственников выкупать долю, является вручение уведомления. Как правило, совладельцы уклоняются от получения документа.

Закон предусматривает следующий порядок вручения:

1. Направление телеграммы. Если документ не был вручен адресату, то сведения об этом доводятся до отправителя.
2. Обращение к нотариусу. Нотариус оформит заказное письмо и направит совладельцам. В случае получения документов, он выдаст соответствующую справку. При отказе от получения, этот факт также документируется.

При наличии письменного отказа, заверенного нотариусом или нотариальной справки, продавец может искать покупателя из числа третьих лиц. Документ прилагается при оформлении контракта купли-продажи.

Выделение в натуре

Порядок действий:

1. Проведение технической экспертизы.
2. Оформление проекта.
3. Проведение строительных работ.
4. Переоформление технического паспорта.
5. Межевание земли и оформление кадастрового паспорта (если земельный участка продается совместно с долей).
6. Постановка на учет в Росреестре.
7. Проведение сделки.

Принудительный выкуп

Если доля сособственника является небольшой, то можно обратиться в суд, чтобы выплатить ему компенсацию. После чего, гражданин станет единоличным владельцем и сможет продать дом полностью.

Алгоритм действий:

1. Направление предложения о продаже доли всем совладельцам.
2. Получение отказа или неполучение согласия.
3. Проведение технической экспертизы.
4. Оформление иска.
5. Направление в суд.
6. Проведение судебного заседания.
7. Получение решения суда.

В случае, если гражданин желает выкупить долю совладельца, то предварительно понадобится вложить денежные средства за долю на счет суда. В случае удовлетворения требований, средства будут перечислены на счет совладельца, а объект перейдет в единоличное владение истца.

Судебная практика

При продаже доли в доме наиболее распространены судебные процессы, если гражданин не уведомил совладельцев. Граждане могут уклоняться от получения уведомления длительное время, чем препятствуют продаже. В такой ситуации можно обратиться в суд с заявлением об устранении препятствий к продаже объекта.

Обязательным условием является действия продавца в рамках закона. На практике распространены незаконные способы продажи долей без согласия совладельцев. В результате сделки могут быть оспорены в суде.

• В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
• Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!