АллоЮрист - Жилищные споры - Как продать долю в квартире: пошаговая инструкция

3 052 просмотров

Как продать долю в квартире: пошаговая инструкция

Процедура продажи долей в недвижимости относится к наиболее проблемным сделкам. У владельца возникают сложности с выделением, проблемы с сособственниками и поиском покупателя. Стоимость доли, продаваемой отдельно, значительно ниже. Кроме того, на рынке недвижимости часто встречаются мошенники. Чтобы избежать рисков, целесообразно получить полную информацию. Рассмотрим, как продать долю в квартире: пошаговая инструкция от специалистов в сфере недвижимости.

Можно ли продать долю в квартире

Владелец доли в квартире имеет право распоряжаться ей по своему усмотрению. Он имеет право подарить ее, завещать или продать (ст. 246 ГК РФ).

Для продажи доли необходимо выделить ее из состава общего имущества. Выделение может быть проведено через суд или в добровольном порядке.

Гражданин становится долевым владельцем с момента государственной регистрации права собственности на конкретную часть (1/2, 1/3, 1/5). Для продажи доли собственник обязан уведомить сособственников и предложить им выкупить его часть имущества.

Важно! Под долей понимается часть имущества, которая не имеет вещественного определения. Доля – это не комната или конкретные квадратные метры.

Доля может быть:

идеальной – выраженной в виде дроби, без конкретного выделения;
реальной – выделенной при определении порядка использования квартирой.

Проще продать долю, которая выделена реально. В зависимости от величины части (½, 1/3) собственник имеет право требовать определения порядка пользования частью квартиры. Если площадь квартиры позволяет, то доля подразумевает комнату.

Правом продажи части объекта наделяется собственник, который соответствует следующим условиям:

гражданин в возрасте от 14 до 18 лет (с согласия законного представителя и районного отдела опеки);
совершеннолетний дееспособный владелец;
эмансипированный гражданин (в возрасте от 16 до 18 лет при наличии решения суда об эмансипации или соответствующего постановления муниципалитета).

Мнение эксперта

Станислав Евсеев

Юрист. Опыт 12 лет. Специализация: гражданское, семейное, наследственное право.

Задать вопрос эксперту

Процедура купли-продажи может быть осуществлена владельцем самостоятельно или через представителя. В [current_date format='Y'] году услуги по продаже долей предоставляются юристами и агентствами недвижимости.

При обращении к риелтору необходимы выбирать крупную компанию, которая имеет репутацию на рынке недвижимости. Нужно помнить, что в случае заключения договора с агентством, собственник теряет право самостоятельной продажи. Он обязан все равно оплатить риелтору комиссионные. Поэтому целесообразно выбрать для этой цели юриста. Контракт с ним не налагает на собственника запреты.

Изменения, нововведения по закону 2019

В 2019 году предусматривался ряд изменений, которые внесены законодателем в ФЗ от 2015 года № 218. С 31.07.2019 упрощены сделки с долями в квартирах в следующих случаях:

если все долевые собственники одновременно продают квартиру одному покупателю/покупателям, нотариальное удостоверение контракта не требуется;
если гражданин заключает договор об ипотеке при покупке доли в праве общей долевой собственности, то нотариальное удостоверение также не требуется.

Находятся на рассмотрении и возможно будут приняты следующие изменения:

Ограничение минимальной доли в квартире. Чтобы квартиры не делились на микродоли, продаваемая доля не может быть меньше, чем минимальная часть, необходимая для фактического проживания. В соседнем по стране она составляет 14 кв.м.
Ограничение на вселение третьих лиц. Вселить нового жильца можно будет только при наличии для него минимальной нормы площади. Исключение будет предусматриваться только для родителей и детей собственников.

Продажа доли в квартире третьему лицу в 2024 году: пошаговая инструкция

Процедура продажи доли в квартире третьему лицу имеет свои сложности. Поэтому необходимо разделить процесс на этапы.

Пошаговая инструкция для продавца:

Выделение доли.
Определение порядка использования.
Оформление и направление уведомления.
Ожидание ответа от сособственников в течение 30 дней.
Получение ответа (отсутствие информации приравнивается к отказу).
Подбор покупателя.
Сбор документов.
Оформление договора и акта приема-передачи.
Нотариальное удостоверение.
Государственная регистрация.

Через договор

В большинстве случаев продажа доли в квартире оформляется при помощи договора купли-продажи. Гораздо реже используют вариант принудительного выкупа в судебном порядке.

Уведомление

Обязательным условием при продаже доли третьему лицу является необходимость предоставления сособственникам права преимущественного выкупа. Ст. 250 ГК РФ предусматривает необходимость письменного уведомления совладельцев о факте продажи части жилья, которое находится в общей долевой собственности.

Методические рекомендации для нотариусов прилагают использовать следующие варианты вручения уведомления:

телеграмма;
заказное письмо от нотариуса.

Документ обязательно должен содержать следующие сведения:

дату вручения;
сведения о планировании сделки;
стоимость и размер доли.

Ответ на уведомление может быть оформлен в письменной нотариальной форме или по умолчанию. Однако гражданин должен доказать факт надлежащего вручения сообщения.

Важно! При отсутствии ответа на уведомление или доказательств его вручения сделка с третьим лицом не будет зарегистрирована Росреестром.

Образец договора купли-продажи доли в квартире третьему лицу

Контракты купли-продажи недвижимости или долей в квартирах оформляется в письменной форме. Кроме того, они нуждаются в государственной регистрации и нотариальном удостоверении.

Контракт должен включать:

наименование документа;
дату оформления;
сведения о городе, в котором заключается документ;
сведения о сторонах;
информация о представителях (при наличии);
описание квартиры (этажность дома, на каком этаже расположена, общая площадь);
описание доли (величина, определен ли порядок пользования, выделена ли в натуре);
правоустанавливающие сведения (реквизиты документа, сведения об отсутствии обременения);
информация о факте передачи;
порядок оплаты (наличие/отсутствие аванса, задатка, ипотечного кредита, материнского капитала);
порядок расчета (наличный, безналичный, номера счетов);
права и обязанности сторон;
момент перехода права собственности;
подписи сторон.

Образец договора купли-продажи третьему лицу

Скачать договор купли продажи доли в квартире

Нотариальное удостоверение

С 2016 года обязательным условием при оформлении сделки с долями в недвижимости является удостоверение контракта у нотариуса. Росреестр откажет в государственной регистрации сделки при отсутствии отметки от нотариуса.

После введения нотариального удостоверения для сделок с долями частота мошеннических действий при продаже сократилась в 5 раз.

Обязанностью нотариуса является:

проверка дееспособности сторон;
проверка наличия обременений;
проверка наличия/отсутствия долгов по налогам;
удостоверение документа.

Кроме того, нотариус может оказать помощь в оформлении проекта контракта. Однако дополнительно придется оплатить правовые и технические услуги специалиста.

Перед осуществлением услуги нотариус взимает государственную пошлину. Ее величина различается в зависимости от субъекта РФ в котором расположена квартира.

Государственная регистрация

С 2019 года обязанность по предоставлению информации в Росреестр возложена на нотариуса. Поэтому стороны не должны самостоятельно являться в МФЦ для регистрации.

Нотариус предоставляет услугу на безвозмездной основе. Однако только в случае если имеется техническая возможность.

Информация передается в Росреестр в электронной форме. Сведения о внесении изменений в ЕГРН передаются нотариусу в течение 5 дней.

Затраты

Стороны самостоятельно определяют порядок разделения расходов. Существуют следующие варианты:

оплата возлагается на покупателя;
расходы возлагаются на продавца;
затраты делятся между сторонами поровну.

Основные траты

№ п/п	Расходы	Суммы
1	Нотариальная доверенность	От 1 500 р.
2	Оформление договора	От 5 000 р.
3	Нотариальное удостоверение	0,5% от суммы сделки
4	Правовые и технические услуги	От 10 000 р.
5	Государственная регистрация	2 000 р. (при подаче заявки через нотариуса предоставляет скидка в размере 30%)

Уточнить величину расходов за правовые и технические услуги стороны могут на сайте Федеральной нотариальной палаты.

Дополнительные расходы могут понадобиться в случае если необходимо подготовить технический паспорт, узаконить перепланировку.

Оплату необходимо провести способом, который позволяет подтвердить факт перечисления платежа.

Налоги

Покупатель не должен оплачивать налоги за приобретение доли в квартире. Продавец оплачивает подоходный налог в следующих случаях:

объект находится в собственности менее 3 лет, если доля была получена в наследство, в дар или приватизирована;
объект находится в собственности менее 5 лет, если доля была выделена или куплена.

Важно! Если объект находится в совместной собственности супругов, то отсчет права собственности начинается с даты приобретения, а не с даты выделения долей.

Величина налога составляет 13% от суммы сделки. При подаче декларации и расчете платежа можно воспользоваться имущественным вычетом в 1 000 000 р.

Через суд

Закон не предусматривает возможность продать долю постороннему лицу через суд. Принуждение к оформлению контракта допускается исключительно в случае оформления предварительного договора.

Если одна из сторон уклоняется от оформления основного контракта, то вторая – имеет право требовать заключения сделки в суде (ст. 429 ГК РФ).

Перечень документов для продажи доли в квартире

Список документов для оформления сделки:

гражданские паспорта сторон и представителей;
нотариальная доверенность (при наличии);
гражданские паспорта, свидетельство о рождении и разрешение отдела опеки (при продаже доли несовершеннолетнего собственника);
правоустанавливающий документ;
уведомление о предупреждении совладельцев;
выписка из ЕГРН;
технический паспорт;
сведения об отсутствии долгов по налогам;
сведения об отсутствии долгов по коммунальным услугам;
выписка из домовой книги;
согласие супруга (если доля была приобретена в период брака);
нотариальные отказы от совладельцев;
квитанции об оплате пошлин и других расходов;
справки о дееспособности (если продавец в возрасте от 50 лет).

Дополнительно необходимо заполнить заявление о государственной регистрации. Сведения передаются в Росреестр в электронном виде нотариусом.

Как правильно продать долю в квартире другому собственнику

К сожалению, при продаже доли в квартире третьему лицу продавцу сложно найти добросовестного покупателя. Кроме того, стоимость части значительно снижается. Чтобы реализовать объект собственности понадобится снизить цену до 50% от рыночной стоимости. Поэтому рынок долей недвижимости не имеет особого движения.

Проще обстоит ситуация, если сособственники договорились о выкупе. В этом случае можно реализовать часть имущества не снижая цену.

Плюсы продажи доли сособственника:

не требуется уведомление других совладельцев (закон не предусматривает необходимость уведомления совладельцев, если сделка проводится между дольщиками);
процесс приема-передачи носит формальный характер (оформление акта все равно является необходимым этапом);
можно установить адекватную стоимость (окончательная цена определяется по согласованию с покупателем).

В случае если согласие на выкуп получено от нескольких совладельцев, продавец вправе самостоятельно принимать решение о кандидатуре покупателя. Закон не обязывает гражданина отдавать предпочтение определенному покупателю.

По договору

В большинстве случаев сособственники приходят к добровольному соглашению о выкупе. В этом случае заключается договор купли-продажи.

Порядок действий:

Оформить документы.
Договориться с совладельцем.
Заключить договор.
Обратиться к нотариусу.
Провести государственную регистрацию.

Плюсом такого варианта является отсутствие необходимости направления уведомления.

В судебном порядке

Альтернативным вариантом является обращение в суд для принудительного выкупа. Такая ситуация возможна, если собственник владеет незначительной долей.

Важно! Обращение в суд возможно, если в добровольном порядке урегулировать спор не удалось. Поэтому обязательно необходимо приложить к иску доказательства попытки мирного урегулирования.

Порядок действий:

Направления предложения о выкупе.
Получение отказа.
Обращение в суд для признания доли незначительной.
Получение судебного решения.
Перечисление денежных средств за долю на счет суда.
Обращение в суд для принудительного выкупа.
Получение судебного решения и перечисление компенсации.
Государственная регистрация права собственности в Росреестре.

Обязать собственника продать часть квартиры можно в следующих случаях:

доля признана судом незначительной;
у владельца есть другое жилье в собственности;
фактическое проживание на части невозможно.

Перед обращением в суд, собственник обязан провести процедуру оценки. Расходы на оценку возлагаются на инициатора процесса.

Ситуации, нюансы, особенности продажи:

1/2 доли

Основной особенностью продажи ½ доли в однокомнатной квартире является сложность в поиске покупателя. В случае приобретения части, проживающий собственник может запретить новому владельцу вселение в судебном порядке. Если совладелец проживает в однокомнатной квартире с семьей и несовершеннолетними детьми дополнительная сложность будет состоять в запрете органов опеки и попечительства.

Если гражданин продает ½ долю в двухкомнатной квартире, то возможны следующие варианты:

при определении порядка пользования частью жилого помещения покупатель приобретает конкретную комнату;
если порядок не определен, то обращаться в суд для комфортного совместного проживания придется новому владельцу.

Таким образом, проще всего продать ½ часть квартиры сособственнику. В результате сделки он станет единоличным владельцем жилья.

1/3 доли

Особенности продажи 1/3 части в квартире зависят от ее размера:

В однокомнатной квартире – целесообразно выбрать в качестве покупателя совладельца. Найти покупателя из числа третьих лиц практически невозможно. В случае отказа сособственников от выкупа можно обратиться в суд для принуждения к совершению сделки.
В двухкомнатной квартире – продажа зависит от числа граждан, фактически проживающих в квартире. Если другими долями обладают семейные пары, то возникнут сложности с проживанием.
В трехкомнатной квартире – продавец может сначала определить порядок проживания. Если комнаты являются непроходными, то каждый из владельцев станет владельцем комнаты. Однако если одна из комнат проходная, то она отдается одинокому гражданину. Изолированные комнаты передаются семейным парам.

1/4 доли

Чем меньше доля в квартире, тем больше сложностей с ее продажей:

14 доля в однокомнатной и двухкомнатной квартирах может быть куплена только для регистрации. Суд откажет во вселении для фактического проживания.
¼ доля в трехкомнатной квартире может быть приобретена для проживания. Однако необходимо уточнить, сколько жильцов фактически занимают квартиру. Если объект занимают 2-3 человека, то покупатель может договорится о проживании в отдельной комнате.

1/5 доли

Минусом продажи незначительной доли является ее низкая стоимость. Если совладельцы отказываются от добровольного выкупа, то возможно принудить их к сделке в судебном порядке.

Важно! Необходимо помнить, что при отсутствии у покупателя денежных средств, суд обяжет выплачивать оплату из дохода. Поэтому период расчета может быть растянут на годы.

2/3 доли

В данной ситуации необходимо либо договариваться с сособственником о выкупе его доли, либо продавать квартиру целиком. В противном случае стоимость большей части жилого помещения будет значительно занижена.

Даже если найти покупателя на 2/3 часть жилья, фактически он сможет использовать не более ½ доли. Поэтому он будет сбивать цену.

3/4 доли

Владелец ¾ квартиры обладает преимуществом. Поэтому для продажи можно предпринять следующие варианты:

Принудительный выкуп через суд. В случае если жилье не является единственным жилым помещением собственника, то суд удовлетворит требования заявителя. Впоследствии продать квартиру целиком будет выгоднее и быстрее.
Совместная продажа. Граждане ищут покупателя и продают жилье. Денежные средства делятся согласно долей в собственности.
Продажа доли, если сособственник в ней не проживает. Иногда бывает, что совладелец стал собственником в результате дарения или наследования. Он не живет в квартире и не пользуется ей. Владелец ¾ доли может продать свое имущество, незначительно занизив цену. Плюсом ситуации для покупателя станет возможность пользоваться всей квартирой, фактически оплатив ¾.

Частые вопросы:

Можно ли продать часть своей доли в квартире

В соответствии со ст. 247 ГК РФ, собственник доли самостоятельно распоряжается ей. В 2024 году гражданин может выделить любую часть от своей доли (1/100, 1/200). Закон не запрещает продать часть от доли в квартире.

Однако с 2019 года Государственная дума рассматривает законопроект о конкретизации долей в недвижимости. Минимальная доля будет приравнена к минимальной норме жилья. Таким образом нельзя будет выделить долю меньше, чем необходимо для проживания.

Как можно быстро продать долю в квартире

Зачастую собственники хотят ускорить процедуру продажи. Для этого они обращаются в агентства недвижимости. Однако это плохое решение. Риелторы не заинтересованы в скорой продаже. Заключив договор, они не будут предпринимать действия. Они будут тянуть время, чтобы продавец снизил цену. В практике риелторов, такой процесс называется «созреванием клиента».

Поэтому целесообразно действовать самостоятельно:

Провести оценку квартиры (анализ аналогичных объектов в том же районе или заключение договора со специализированной компанией).
Проведение расчета «идеальной доли» (например, ½ часть от рыночной оценки).
Снижение цены на 30%.
Размещение предложения на специализированных ресурсах.

Для осуществления самостоятельной продажи гражданин должен иметь время и возможность показа квартиры в любое время. При продаже без осмотра стоимость снижается на 50 и более процентов.

Наибольший срок займет продажа через суд. Судебное разбирательство займет от 2 до 6 месяцев. А взыскание оплаты может растянуться на 10 – 15 лет.

Какую долю нельзя продать

Закон налагает запрет на продажу следующих долей в квартире:

принадлежащая несовершеннолетнему (без согласия отдела опеки);
арестованная по решению суда или по постановлению судебного пристава (до снятия ареста);
ипотечная (до оплаты кредита и снятия обременения);
в совместной собственности (необходимо предварительно выделить часть).

Все запреты носят временный характер. Собственник может снять обременение или получить разрешение отдела опеки и продать долю.

Кроме того, продать долю может только собственник или его доверенное лицо. Владелец может подать заявление в Росреестр и наложить запрет на совершение сделок без его присутствия.

Как оспорить продажу доли в квартире

К продаже доли в жилом помещении применяются общие правила оспаривания сделок. Оспорить контракт купли-продажи может лицо, права которого были нарушены. Процесс проводится исключительно в судебном порядке.

Основания для оспаривания сделки:

недееспособность продавца;
отсутствие разрешения отдела опеки при продаже доли недееспособного гражданина;
принуждение путем физического насилия или угроз;
невозможность продавца осознавать последствия своих действий;
несоблюдение прав сособственников;
нарушение прав совладельцев (снижение цены для третьих лиц);
совершение притворной или мнимой сделки (замена продажи дарением).

Оспорить сделку можно в течение 1 года с момента, когда гражданин узнал о нарушении прав.

Как воспрепятствовать продаже

Зачастую сособственники препятствуют продаже доли. Например, отказываются от получения уведомления. Однако закон предусматривает возможности для соблюдения права собственников на продажу части жилого помещения.

Как обойти препятствия:

обратиться к нотариусу для выдачи свидетельства о попытке уведомления;
обратиться в суд с требованием не чинить препятствия к совершению сделки.

Могут ли приставы продать долю в квартире

Приставы могут наложить арест на долю в квартире. Результатом ареста может стать его продажа.

Однако закон налагает запрет на арест имущества в следующих случаях:

доля является единственным жильем;
сумма долга значительно ниже, чем стоимость объекта.

В случае неправомерного наложения ареста собственнику необходимо доказать свою правоту в суде. В целом, вопрос по аресту долей решается в индивидуальном порядке.

Процедура продажи доли в квартире имеет много нюансов. Продавец должен собрать документы, найти покупателя, удовлетворить права сособственников. В случае возникновения проблем необходимо получить юридическую поддержку. Специалист свяжется с вами, только опишите проблему в форме для связи и оставьте контакты.

В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!