1 864 просмотров

Как выкупить долю в квартире у бывшего мужа

Расторжение брачного союза – это не только развал семьи, но и много спорных, зачастую конфликтных вопросов. Одним из них является использование совместной собственности, которую стороны приобрели в период брака. Как правило, супруги успевают стать обладателями совместной жилплощади. Раздел недвижимости является самой проблемной частью при решении имущественных вопросов. Рассмотрим, как выкупить долю у бывшего мужа.

Способы выкупа доли в квартире у бывшего мужа

В период развода многие семьи делят совместное имущество. Исключение составляют граждане, которое заранее оформили брачный контракт или соглашение о выделении долей. В зависимости от ситуации, бывшие супруги могут обладать правами в отношении доли в недвижимости:

1. Совместной собственности. В этой ситуации конкретная доля не выделена. Она считается идеальной. Ее величина зависит от того, сколько всего собственников. Например, если квартира в собственности у жены, 2 детей и бывшего мужа, то каждый из них имеет право на ¼ долю. Однако по факту, части не узаконены. Объект считается единым целым.
2. Долевой собственности. В такой ситуации, бывший муж является владельцем конкретной доли. Однако не нужно путать долю и часть квартиры. Например, ½ доля в двухкомнатной квартире, не означает, что бывший супруг владеет 1 комнатой и ½ доли санузла. Доля – абстрактное понятие, не выраженное в конкретных квадратных метрах.

После расторжения брака отношения между супругами оставляют желать лучшего. Поэтому в первую очередь они желают разъехаться. А также прекратить всякие имущественные отношения. Поэтому зачастую встает вопрос о выкупе доли.

Спор урегулируется следующими способами:

1. Добровольно (с согласия собственника).
2. Принудительно (в судебном порядке).

Выкуп доли в квартире с согласия бывшего мужа

Для совершения сделки необходимо, чтобы жилое помещение было в собственности сторон. Доля в муниципальной квартире не может быть выкуплена у нанимателя.

В соответствии со ст. 250 ГК РФ при наличии согласия бывшего мужа, сделка между сособственниками может быть оформлена беспрепятственно. Стороны не обязаны уведомлять других совладельцев.

Сделка может быть оформлена только в случае надлежащего определения доли. То есть стороны должны заключить соглашение о выделении долей.

Для оформления сделки стороны должны прийти к договоренности, относительно цены доли. Как показывает практика, стоимость доли, продаваемой отдельно, ниже, чем цена такой доли при продаже всей квартиры. Поэтому продавец заведомо проиграет в цене.

Кроме того, можно учесть наличие несовершеннолетних детей. Продажа доли в квартире третьим лицам значительно сложнее, если в составе сособственников недвижимости есть несовершеннолетние дети.

 Порядок действий

После достижения соглашения в отношении цены, стороны должны действовать следующим образом:

1. Подготовка документации.
2. Подготовка проекта договора купли-продажи.
3. Нотариальное удостоверение сделки.
4. Государственная регистрация перехода прав.

Сбор документов

Перед оформлением сделки необходимо подготовить документацию:

1. Гражданские паспорта сторон. Важным моментом является актуальность документов. Если в процессе развода одна из сторон поменяла фамилию на добрачную, то паспорт лишается юридической силы. Для совершения сделки необходимо сначала поменять документ.
2. Выписка из ЕГРН. Документ подготавливается в виде бумажного экземпляра. Ее можно заказать через Росреестр или МФЦ. Стоимость выписки составляет 750 р. Документ необходим в качестве доказательства наличия преимущественных прав жены на долю мужа.
3. Правоустанавливающий документ. В этом качестве можно представить акт о приватизации, договор купли-продажи, дарения, мены.
4. Технический паспорт из БТИ. Документ требуется в ряде случаев. Например, если объект подлежал перепланировке.
5. Выписка с лицевых счетов. Бывший муж должен представить информацию об оплате всех долгов за коммунальные услуги.
6. Выписка из домовой книги. Документ доказывает смену регистрации.

Оформление договора купли-продажи

Контракт должен включать следующие данные:

• наименование документа;
• место оформления;
• дата заключения;
• данные бывшей жены и бывшего мужа;
• сведения о продаваемой доле (размер, адрес);
• стоимость объекта;
• порядок перечисления денежных средств;
• данные об акте приема-передачи;
• права и обязанности продавца и покупателя;
• ответственность сторон;
• заключительные положения;
• подписи сторон.

Образец контракта купли-продажи на долю квартиры

 

Нотариальное удостоверение

Сделки в отношении долей в недвижимости необходимо оформлять через нотариальную контору. Поэтому целесообразно сразу, вместе с документами обратиться к нотариусу.

Закон не ограничивает выбор граждан. Можно подать документацию в нотариальную контору по месту нахождения имущества или любую другую на усмотрение сторон.

Величина тарифов за нотариальные услуги различаются в зависимости от региона обращения. Например, в г. Москве в 2024 году необходимо оплатить 6000 р. только за нотариальные услуги. В Алтайском крае за такую услугу необходимо оплатить 2 000 р. Дополнительно нужно внести госпошлину в размере 0,3% от стоимости доли квартиры.

Государственная регистрация сделки

После нотариального удостоверения необходимо повести государственную регистрацию объекта. Для этого необходимо подать документы в Росреестр.

Информация может быть передана:

• лично;
• через МФЦ.

Предварительно нужно оплатить госпошлину. Она составляет 2000 р.

После чего, стороны совместно обращаются в уполномоченный орган. Каждая сторона оформляет заявление. Дополнительно необходимо предоставить:

• нотариально удостоверенные экземпляры договора;
• гражданские паспорта;
• правоустанавливающие документы;
• технические документы;
• выписка из домовой книги.

Процедура занимает 5 – 7 дней. При обращении через МФЦ – на 1 — 2 дня больше.

Затраты на выкуп

Полный перечень затрат на оформление сделки включает:

1. Оформление соглашения о выделении долей – в зависимости от региона от 3 000 р. до 12 000 р.
2. Заказ выписки из ЕГРН – 750 р.
3. Оценка доли в квартире (при необходимости) – 3 000 р.
4. Нотариальные услуги – в зависимости от региона – от 2 000 р. до 8 000 р.
5. Госпошлина нотариусу – 0,3% от суммы сделки.
6. Государственная регистрация – 2 000 р.

Налоги

После совершения сделки бывший муж должен оплатить подоходный налог. Он составляет:

• 13% — для резидентов;
• 33% — для нерезидентов.

Перед уплатой налога, мужчина должен подать декларацию 3НДФЛ. Она подается в налоговую инспекцию по месту регистрации продавца. Срок подачи – до 1 апреля следующего года.

Выкуп доли в квартире без согласия бывшего мужа

Нужно обратить внимание, что никто не вправе заставить собственника продать свое имущество. Поэтому принудительные меры на практике неэффективны.

Альтернативные способы

№ п/п	Способ	Комментарий
1	При наличии детей необходимо подать на алименты	Если мужчина не выплачивает материальное содержание на детей, то можно предложить оформить долю в зачет алиментов. Отец оформляет дарственную на ребенка, а женщина забирает из ФССП исполнительный лист. Дополнительно сделка оформляется в виде соглашения об уплате алиментов. Нотариальный документ защитит бывшего мужа от повторного взыскания алиментов.
2	Предложить продать квартиру и поделить деньги пополам	Такой вариант может быть принят, так как стоимость долей при продаже объекта недвижимости в целом, будет выше
3	В судебном порядке	Суд может обязать бывшую жену выплатить компенсацию, если доля второй стороны незначительная и выделить ее в натуре невозможно. Обязательным условием является отсутствие других вариантов раздела или совместного использования имущества. В пользу истца также будет говорить отказ бывшего супруга от выплаты коммунальных услуг. В качестве доказательств можно приложить квитанции об оплате от имени бывшей жены.

Порядок действий

Если женщина приняла решение урегулировать вопрос в принудительном порядке, необходимо действовать следующим образом:

1. Признать долю мужчины незначительной.
2. Собрать документы.
3. Подать заявление в суд о разделе имущества.
4. Получить судебное решение.
5. Выплатить компенсацию.
6. Провести государственную регистрацию права.

Сбор документов

Важным этапом для удовлетворения требований заявителя является необходимость признания доли квартиры, находящейся в собственности супруга незначительной. Вопрос урегулируется в судебном порядке.

Для принудительного выкупа доля должна соответствовать следующим условиям:

• соответствующий доле размер площади нельзя выделить в натуре (например, ½ в однокомнатной квартире);
• собственник не проживает в помещении или не заинтересован в ее использовании.

Документы, необходимые для инициации судебного процесса:

• правоустанавливающие документы на объект;
• решение суда о признании доли незначительной;
• выписка из домовой книги;
• гражданский паспорт инициатора процесса;
• квитанция об оплате пошлины;
• выписка из ЕГРН;
• технический паспорт (чтобы определить возможность выделения доли в натуре);
• квитанции об оплате коммунальных платежей.

Оформление искового заявления

Правильное заявление должно содержать следующие пункты:

• название суда по месту расположения квартиры;
• данные бывшей жены (Ф.И.О., адрес, телефон);
• данные бывшего мужа (Ф.И.О., адрес, телефон);
• цена иска – стоимость доли;
• название заявления;
• информация о браке и разводе;
• данные о приобретении недвижимости и ее использовании;
• список долевых собственников;
• данные о судебном решении о признании части незначительной (при наличии);
• информация об оценке и стоимости спорного объекта;
• ссылка на закон;
• требования заявителя;
• перечень документации;
• дата и подпись.

Образец искового заявления о разделе имущества

Оплата пошлины

Так как исковое заявление о признании доли незначительной и выплате компенсации содержит как имущественные, так и неимущественные требования, на госпошлину распространяется льгота.

Ст. 333.36 НК РФ предусматривает следующий расчет пошлины:

• если стоимость спорного объекта не превышает 1 000 000 р., то пошлина не удерживается;
• если стоимость превышает 1 000 000 р., то расчет проводится по аналогии с имущественными исками, за вычетом 1 000 000 р.

Направление в суд

Судебные процессы со спорами в отношении недвижимости имеют исключительную подсудность. Дело рассматривается на территории, на которой расположен спорный объект.

Получение судебного решения

Однако получить его в документальной форме можно только через 5 дней. Но такой документ не имеет юридической силой.

Закон наделяет его силой только через 30 дней. В этот период бывший муж может обжаловать результат.

Исполнение решения суда

Под исполнением решения суда понимается:

• выплата компенсации на счет бывшего супруга;
• переоформление доли в объекте недвижимости на истца.

Право на подачу документов в Росреестр появляется только после выплаты компенсации в полном объеме.

Бывшая жена не является совладельцем

Отдельно необходимо рассмотреть ситуации, когда бывшая супруга не является совладельцем объекта недвижимости. В такой ситуации выкуп осуществить гораздо сложнее.

Но даже при наличии согласия бывшего мужа оформить сделку непросто.

Закон устанавливает следующий порядок действий:

1. Направление уведомления о продаже другим совладельцам.
2. Получение письменного отказа или бездействие сторон в течение 30 дней.
3. Совершение сделки по условиям, предусмотренным в уведомлении.

Таким образом, женщина может стать собственником объекта только в том случае, если другие совладельцы откажутся от сделки.

• В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
• Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!