2 966 просмотров

Перевод апартаментов в жилой фонд

В 2026 году получило распространение введение в заблуждение покупателей недвижимости. Недобросовестные риелторы продают неосведомленным гражданам в качестве объекта для проживания помещения, зарегистрированные в качестве апартаментов. К сожалению, апартаменты не включены в жилой фонд. Поэтому в них нельзя зарегистрироваться. Причем, оспорить сделку практически невозможно. Рассмотрим, как осуществить перевод апартаментов в жилой фонд.

Можно ли перевести?

Мнение эксперта

Станислав Евсеев

Юрист. Опыт 12 лет. Специализация: гражданское, семейное, наследственное право.

Задать вопрос эксперту

Для начала определимся с понятиями. Апартаменты – это помещение, не имеющее статуса жилого, но которое может использоваться для временного проживания граждан.

Зачастую апартаменты располагаются в новых бизнес-центрах, жилых комплексах, отелях. Они имеют свободную планировку, поэтому собственник может ее переоборудовать по собственному усмотрению.

Важно! На перепланировку апартаментов распространяются нормы перепланировки коммерческой недвижимости. Поэтому стоимость процесса значительно увеличивается.

Рассмотрим плюсы и минусы апартаментов.

Так как апартаменты относятся к коммерческой недвижимости, значительно увеличивается оплата коммунальных услуг и налогов.

Возможность перевода апартаментов в жилое помещение зависит от того, соответствует ли объект установленным нормам и требованиям СанПин. Поэтому гарантировать возможность перевода сложно.

Как перевести апартаменты в статус жилого помещения?

Возможность перевода существует в следующих случаях:

1. Помещение соответствует всем требованиям закона для жилых помещений.
2. Объект можно переоборудовать под установленные требования.

Важно! Не рекомендуется осуществлять перепланировку до согласования с уполномоченными органами. В противном случае работы могут нанести вред сохранности здания в целом.

А при выявлении нарушений, уполномоченный орган не только не выдаст разрешение на перевод в жилое помещение, но и заставит вернуть помещение в исходный вид.

Нюансы

Правом на инициацию переоформления имеет только собственник помещения. Если гражданин заключил с застройщиком договор долевого строительства, а по документам помещение считается апартаментами, то правом на обращение в уполномоченный орган наделяется застройщик.

Так как для строительства апартаментов устанавливаются сниженные требования к месту размещения, и стоимость проекта ниже, застройщик может специально оформить документы на нежилое помещение. При заключении договора долевого строительства, он может обещать вам переоформить апартаменты в квартиру в процессе строительства.

Однако никто не может дать гарантии, что процедура будет разрешена уполномоченным органом.

Закон не предусматривает возможность привлечения к ответственности застройщика, если в процессе строительства он не может переоформить помещение в жилое. Так как по договору вы заплатили за апартаменты.

Важно! Не стоит соглашаться на сомнительные схемы, если вы нуждаетесь в единственном жилом помещении для вашей семьи. В случае проблем с переоформлением вы лишитесь возможности получения прописки. Вследствие чего возникнут сложности с оформлением ребенка в поликлинику, детский сад, школу.

Порядок действий

Покупка апартаментов больше подходит для вложения денежных средств. Стоимость объекта значительно дешевле, а при сдаче его в аренду можно получить даже больше, чем за квартиру.

Но для постоянного проживания целесообразно отдать предпочтение жилому фонду. Если вы уже стали собственником апартаментов, то существует возможность переоформления объекта.

Процедура перевода включает:

1. Предварительную подготовку.
2. Сбор документации.
3. Подачу заявления в уполномоченный орган.
4. Получение разрешения или отказа.
5. Регистрация изменений в ЕГРН.

Предварительная подготовка

В процессе подготовки к переоформлению необходимо:

1. Получить право собственности на помещение. Если речь идет о площади в новостройке, то нужно дождаться сдачи объекта и поставить его на учет в Росреестре.
2. Снять обременения. Помещение не должно быть под арестом, залогом или обременено правами третьих лиц.
3. Провести экспертизу по соответствию помещения установленным нормам и правилам. В случае выявления несоответствий, необходимо определить, являются ли они устранимыми.
4. Перепланировка. При наличии технической возможности, нужно провести перепланировку. Все работ предварительно согласовываются с уполномоченными органами (пожарной инспекцией, СЭС, жилищным отделом).

Сбор документов

Перечень документации для переоформления:

• гражданский паспорт собственника;
• документ, подтверждающий право собственности заявителя на объект;
• выписку из ЕГРН;
• проект переустройства или перепланировки;
• протокол собрания собственников всех помещений в здании;
• уведомление о проведении общего собрания;
• список собственников;
• технический план;
• поэтажный план;
• решения владельцев помещений;
• лист регистрации собственников на собрании;
• заключение специализированных организаций о возможности перевода.

Подача заявления в уполномоченный орган

Заявление о возможности перевода апартаментов в жилой фонд подается следующим образом:

• через Госуслуги;
• через МФЦ;
• в жилищный отдел местной администрации по месту расположения апартаментов.

Точный бланк заявления не устанавливается законом. Но, как показывает практика, документ должен включать следующие сведения:

• наименование жилищного отдела местной администрации;
• данные руководителя;
• сведения о заявителе;
• наименование заявления;
• просьба о переводе апартаментов в жилой фонд;
• информация о помещении (площадь, адрес, этажность дома, этаж, на котором располагается помещение);
• сведения о правах на объект;
• данные об отсутствии обременений;
• перечень документации к заявлению;
• подпись и дата.

Образец заявления

Процесс одобрения

Процедура рассмотрения документов в законе носит весьма размытый характер. В связи с чем не существует единого подхода. Не установлены числовые параметры для безопасного расположения дверей, шумоизоляции, инсоляции, вибрации.

По сути, специалисты уполномоченного органа принимают решение на свое усмотрение. Поэтому оно не всегда бывает объективным.

В случае положительного решение, заключение органа местного самоуправления направляется собственнику и в ЕГРН.

При отрицательном решении, гражданин имеет право на обжалование в судебном порядке.

Важно! Популярной причиной отказа является наличие обременение объекта. Поэтому перед инициацией процесса погасите ипотеку.

Регистрация в ЕГРН

Для регистрации нового статуса в ЕГРН не требуется личное заявление собственника. Сведения передаются уполномоченным органом.

Процедура перерегистрации занимает не более 15 дней. После чего собственник может получить выписку из ЕГРН с новыми сведениями.

Стоимость

Рассмотрим, сколько стоит процедура перевода апартаментов в жилой фонд. Необходимо учесть следующие расходы:

1. Рассмотрение заявления о переводе уполномоченным органом – 20 000 р.
2. Проведение экспертизы о соответствии помещения нормам – от 20 000 до 70 000 р.
3. Перепланировка – от 200 000 р.

Таким образом, собственнику придется понести значительные расходы. Но даже в этом случае результат не гарантирован.

Изменения законодательства

В 2018 года в Государственную Думу поступил законопроект о внесении изменений в Жилищный кодекс РФ. Предлагалось распространить на апартаменты, предназначенные для проживания граждан, нормы жилищного законодательства.

Действующие нормы создают ряд проблем как для собственников, так и для других граждан. С одной стороны, в помещении могут жить люди. С другой – постоянная регистрация запрещена.

Граждане не состоят на учете, поэтому на них не рассчитана местная инфраструктура. Не строятся детские сады, школы, поликлиники. Таким образом создаются проблемы для других граждан, проживающих в данном районе.

На 2026 год вопрос статуса апартаментов не был урегулирован. Поэтому при покупке объекта необходимо учесть минусы ситуации.

Судебная практика

В 2026 году отсутствует сложившаяся судебная практика по вопросам перевода нежилого помещения в жилое. Каждая ситуация рассматривается индивидуально, в зависимости от обстоятельств дела.

Основной причиной отказа судов является наличие обременений, отсутствие права собственности на объект и отсутствие согласия всех жильцов дома. Также отказ возможен при несоответствии помещения нормам жилого помещения.

Пример. В суд обратился собственник апартаментов в новостройке. При заключении договора долевого строительства застройщик убедил мужчину в том, что объект получит статус жилого. Но в процессе строительства возникли проблемы, застройщик разорился. Объект отдали на доработку другой компании. В результате помещение не получило статуса жилого. При обращении в уполномоченный орган, мужчина получил отказ, так как апартаменты не соответствуют требованиям к жилому помещению. Перепланировка также не представляется возможным. Суд изучил документы и назначил экспертизу. Но результаты подтвердили правомерность отказа. Суд вынес отрицательное решение.

Данный пример наглядно иллюстрирует сложности, которые могут возникнуть при покупке апартаментов на стадии долевого строительства. Хотя стоимость площади значительно ниже, гражданин подвергает себя необоснованному риску.

Если вы попали в сложную ситуацию при покупке апартаментов, целесообразно получить юридическую консультацию. Наши специалисты изучат документы и вынесут решение о перспективах перевода апартаментов в жилой фонд. Просто свяжитесь с дежурным юристом и получите исчерпывающую консультацию.

• В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
• Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Автор статьи

Погонцева Снежана

Юрист по семейному праву. Стаж с 2010 года.

Рейтинг автора

Написано статей

712

Задать вопрос эксперту

Оцените статью

(1 оценок, среднее: 5,00 из 5)

Загрузка...