Принудительный выкуп доли в квартире через суд

В законодательстве РФ нет четкого указания, какого наименьшего размера может быть доля в жилом помещении. Зачастую, получив тем или иным способом незначительную часть квартиры, собственник использует ее как рычаг давления на других совладельцев или же не желает продать ее за ту сумму, которую они могут предложить. Он вполне обоснованно считает, что его право на жилище не прикосновенно и защищено положениями ст. 35 Конституции РФ.

Однако в некоторых случаях по судебному решению он будет обязан продать свое имущество. В каких и как правильно инициировать эту процедуру, вы узнаете, прочитав нашу статью.

Когда необходимо обращаться в судебные органы

Определение долевой собственности закреплено в статье 244 ГК РФ. Она возникает, когда у одного объекта жилой недвижимости несколько владельцев, каждый из которых обладает правом на выраженную в долевом соотношении часть (например, ½, 2/5, 7/16 и т.д.).

Обычно сособственники жилого помещения могут договориться друг с другом и либо каждому выделить долю в натуре, либо определить порядок пользования квартирой. Конечно, в некоторых случаях и для этого приходится обращаться в суд.

Мнение эксперта

Станислав Евсеев

Юрист. Опыт 12 лет. Специализация: гражданское, семейное, наследственное право.

Задать вопрос эксперту

Однако случается и так, что доля одного или нескольких собственников настолько мала, что выделить ее (то есть оборудовать отдельные входы, жилые и подсобные помещения) не представляется возможным. Совместное пользование также невозможно (например, по причине малого размера квартиры).

В этом случае единственный выход – выкуп доли. Некоторые владельцы мизерной части не хотят добровольно продавать свое имущество, так как не могут договориться с остальными совладельцами о цене такой сделки. Стоит ли обращаться в суд для того, чтобы в принудительном порядке обязать сособственника продать свою долю. Ведь фактически, какого бы размера часть жилья не была, она все же является частной собственностью. Оказывается, такое возможно.

Основания для обращения в суд

Если договориться с владельцами о добровольной продаже доли квартиры не удалось, то единственный способ – выкупить имущество по решению суда. Однако перед обращение в органы правосудия необходимо определиться, а имеет ли ваше требование под собой законные основания? Необходима совокупность следующих обстоятельств:

Основание	Пояснение
Размер доли жилого помещения незначителен	Этот пункт зависит не только от размера квартиры, например, 1/3 однокомнатной квартиры будет значительно меньше чем эта же доля в четырехкомнатной.
Фактически невозможно выделить натуральную долю	Так как выделении в натуре подразумевает организацию отдельного входа и наличие независимых коммуникаций, то такая процедура невозможна в большинстве квартир.
Отсутствие у владельца мизерной доли необходимости в проживании и нежелание управления своей долей	Это наиболее трудно доказуемый пункт. Например, если у человека нет другого жилья, то заставить его продать свою долю не сможет даже суд. А вот если владелец фактически не претендует на долю, проживает в другом месте, не оплачивает коммунальные платежи, то это и будет означать отсутствие у него имущественного интереса

Только наличие совокупности всех трех обстоятельств позволит суду принять решение о принудительном выкупе доли.

Порядок и процедура обращения в суд

Рассмотрение дел о принудительном выкупе долей относится к компетенции районных судов общей юрисдикции по территориальному месту расположению спорного объекта недвижимости.

Для того, чтобы получить решение суда об обязательной продаже доли, необходимо следовать определенному алгоритму:

Досудебное урегулирование. Эта процедура не является обязательной, но если судья получит сведения о попытке ее реализации, то это сыграет в пользу истца. Для этого необходимо направить владельцу незначительной части квартиры письмо, в котором указать, что вы желаете выкупить его долю. Даже если ответа не последует, то копия письма с уведомлением станет доказательством. Если же вы получите согласие, то действовать нужно будет так, как мы описывали в этой статье.
Определение стоимости доли. Для этого лучше всего воспользоваться услугами профессионального оценщика и предоставить в суд уже готовое экспертное заключение. Увеличение стоимости незначительной доли может произойти из-за ряда причин. Например, владелец значительно улучшил за свой счет жилье (сделал ремонт, провел коммуникации и т.д.). Если с результатами экспертизы сособственник будет не согласен, то может быть назначена и судебная экспертиза. Однако стоит помнить, что в случае вынесения положительного вердикта по судебному делу, все издержки (госпошлина, экспертизы и т.д.) могут быть взысканы с ответчика в пользу истца.
Сбор документов. Чем более полный пакет документов вы предоставите в суд, тем больше вероятность, что решение будет в вашу пользу. Каждое из оснований принудительного выкупа доли необходимо доказать. Помните, что «лишних» доказательств не бывает.
Составление иска. Этот документ является инициирующим процедуру судебного разбирательства. Поэтому к его написанию стоит подойти ответственно. Изучить нормы, содержащиеся в ГК и ГПК РФ. Однако лучше всего все же обратиться к профессиональному юристу.
Внесение суммы за выкуп доли на депозит суда. Отсутствие у заявителя денежных средств на выкуп, автоматически влечет возврат искового заявления. В случае отказа от удовлетворения иска, суд вернет зачисленные денежные средства в полном объеме. В случае увеличения стоимости доли по решению суда, истцу придется дополнительно зачислить установленную часть.
Подача искового заявления и документов. Собранные бумаги направляются в канцелярию судебного органа. Это можно сделать, как лично, так и через представителя. Если же вы решили направить заявление посредством почты, то воспользуйтесь услугой простого уведомления. Ведь именно с момента поступления иска в канцелярию и начинается отсчет рассмотрения гражданского дела.
Судебное разбирательство. После того, как суд принял иск к рассмотрению наступает самая важная и длительная стадия. В назначенное время все участники процесса должны явиться в суд и высказать свою точку зрению по поводу спорных вопросов. На этом этапе помощь юриста так же незаменима – необходимы специальные юридические познания, чтобы аргументировать свою позицию.
Вынесение решения. После проведенного разбирательства, суд выносит решение. Оно может быть, как полностью в вашу пользу, так и в пользу ответчика (отказ в принудительном выкупе) или же ваши требования могут быть удовлетворены частично (например, сумма для продажи доли определяется несколько выше, чем вы требовали). Если решение вас не устроило, то необходимо обжаловать его в вышестоящем суде).
Оформление доли в собственность.Как только решение суда вступит в законную силу, денежные средства с депозита суда перечисляются на счет ответчика. А истец должен получить решение суда и обратиться в МФЦ или Росреестр, чтобы оформить приобретенную часть в личное владение. Если при этом вы становитесь единоличным собственником всей квартиры, то можно сразу же получить соответствующую выписку из ЕГРН. Об этой процедуре объединения долей мы подробно рассказывали в этой статье.

Необходимые документы

Для того, чтобы ваше исковое заявление было принято судом к рассмотрению необходимо подготовить и приложить следующие документы:

паспорт заявителя;
необходимое количество копий заявления (каждому из ответчиков и одно для суда);
выписку из домовой книги или поквартирную карточку (можно получить в УВМ РФ);
техническую документацию на квартиру;
выписку о собственниках и размере долей из ЕГРП;
квитанцию об оплате государственной пошлины;
документальные доказательства обоснованности иска (квитанции об уплате коммунальных платежей только вами, выписка из ЕГРН о наличии у ответчика другого жилья и т.д.);
иные документы, которые по вашему мнению подтверждают вашу правоту (например, заключение оценочной экспертизы и т.д.).

Сроки

После того, как исковое заявление получено канцелярией начинается отсчет времени судебного разбирательства. У судьи есть 5 дней на то, чтобы изучить ваше прошение и определить, подлежит ли оно принятию для рассмотрения по существу или имеются грубые нарушения Законодательства и иск возвращается заявителю.

Само же рассмотрение обычно не занимает меньше двух месяцев. Чаще всего оно затягивается из-за того, что стороны не могут договориться, требуют проведения новых и новых экспертиз, заслушивания свидетелей и т.д. Но даже после вынесения решения суда первой инстанции (районного суда) может пройти еще не один месяц – обжаловать вердикт может как истец, так и ответчик.

Пример. После смерти Проскурина В.П. его однокомнатную квартиру в равных долях унаследовали трое его детей – Проскурин С.В., Свиридова Л.В. и Костина Д.В. Так как все трое проживать в квартире совместно не могли, то на семейном совете было принято решение, что Проскурин С.В. выкупит доли сестер и станет единоличным владельцем жилья. Со Свиридовой Л.В. ему удалось договориться о стоимости, и сделка состоялась. Проскурин стал собственников 2/3 квартиры. Однако Костина (у нее осталась 1/3) считала, что за долю в квартире брат ей должен сумму в два раза больше предложенной. Проскурин обратился к независимому эксперту и тот оценил часть, принадлежащую Костиной в 320000 рублей. Женщину эта сумма не устроила. Тогда брат обратился в суд с иском о принудительном выкупе доли. Он привел аргументы, что выделение натуральной доли, как и совместное пользование жильем с Костиной невозможно, что у ответчика имеется еще две квартиры в собственности, она постоянно проживает в другом городе. Суд все эти доводы принял и встал на сторону истца. По требованию ответчика так же была проведена дополнительная оценка стоимости жилья. По ее результатам сумма осталась такой же – 320000 рублей. Судья вынес решение об удовлетворении исковых требований в полном объеме, и Проскурин стал единственным владельцем однокомнатной квартиры, а затраты на проведение экспертиз возложили на Костину.

Стоимость

При обращении в суд необходимо оплатить государственную пошлину. Ее размер зависит от цены иска (стоимости доли, которую вы желаете выкупить) и определен в ст. 333.19 НК РФ. Он не может быть меньше 400 рублей, но и превышать сумму в 60000 рублей так же не может.

Иск о принудительном выкупе доли в квартире (образец) 2025

Исковое заявление составляется в соответствии с нормами ст. 131, 132 ГПК РФ в письменном виде. В иске должны обязательно содержаться такие сведения:

наименование органа правосудия;
данные (анкетные и контактные) истца;
сведения об ответчике;
цена иска и размер оплаченной госпошлины;
наименование заявления («о признании доли незначительной и принудительном ее выкупе»);
описание обстоятельств, при которых возникло право собственности у каждого из владельцев;
местоположение квартиры, ее описание;
размер доли каждого сособственника;
причина спора;
были ли попытки мирного урегулирования;
результаты оценочной экспертизы (при наличии);
мотивированные требования, со ссылками на нормы действующего законодательства РФ;
список прилагаемых документов;
дата составления и подпись заявителя.

Скачать образец искового заявления о признании доли незначительной и принудительном выкупе квартиры

Судебная практика

Вопросы о принудительном выкупе квартиры стали достаточно часто встречаться в практике российских судов. Однако в их рассмотрении все не так однозначно. Судья подходит к каждому спору индивидуально, ведь права на собственность закреплено основным Законом страны. Поэтому только наличие совокупности трех оснований дает возможность приобрести долю в квартире по решению суда.

Пример. Достаточно нетипичное решение было вынесено Верховным Судом РФ в 2016 году. Оно отменяло решение нижестоящих судов и позволило истцу в принудительном порядке выкупить 1/3 доли в трехкомнатной квартире. Эта доля соответствовала размеру целой комнаты и теоретически возможно было определить порядок пользования жилым помещением. На это и ссылались суды низших инстанций. Однако ВС РФ указал, что при рассмотрении иска нижестоящий суд не учел, что ответчик в квартире фактически не проживает, не несет никакой ответственности за содержание, не оплачивает коммунальные платежи, то есть тем самым не проявляет заинтересованности во владении долей.

Как вы уже поняли из нашей статьи, споры о выкупе части квартиры достаточно сложны и неподготовленному человеку легко потеряться в обилии информации. Именно поэтому юристы нашего сайта в любое удобное для вас время смогут оказать бесплатную консультативную помощь, если вы с ними свяжетесь. Именно участие в споре специалиста, представляющего ваши интересы, может сыграть решающую роль и вы в кратчайшие сроки получите нужный результат.

В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!