Задать вопрос
Выселение из квартиры за неуплату коммунальных услуг
3 367 просмотров
3 397 просмотров
Продажа доли в коммунальной квартире
Коммунальные квартиры в РФ являются пережитком эпохи СССР. В тот период власти, желая удовлетворить потребности большинства семей в жилье, подселяли в большие квартиры новых жильцов. Это называлось уплотнением. В результате в одной квартире могли проживать несколько семей, не являющихся родственниками. Объект предоставлялся по договору социального найма. Особенностью жилья являлось наличие у семьи индивидуальной изолированной комнаты, но кухня, коридор и санузел находились в общем пользовании. Рассмотрим, как оформить продажу доли в коммунальной квартире.
Можно ли продать долю в комнате в коммунальной квартире
Законодательство РФ не содержит сведений о коммунальных квартирах. Однако в период приватизации, многие семьи успели оформить право собственности на свои комнаты.
Если участниками приватизации являлись члены семьи, то объект оформлялся в долевую собственность. Однако продать долю в коммунальной квартире можно исключительно в том случае, если продается комната целиком.
Закон не запрещает гражданину, владеющему долей в комнате, выставить ее на продажу. Однако если сособственники откажут в выкупе, то найти покупателя из числа третьих лиц будет непросто. Фактическое вселение в такое жилье невозможно. Единственным вариантом является покупка для оформления регистрации.
Как продать долю в комнате в коммунальной квартире
Продать долю в коммунальной квартире можно при соблюдении следующих условий:
- доля выражена в виде отдельной комнаты;
- продавец является единственным владельцем (или все сособственники согласны на продажу);
- объект находится в собственности продавца;
- квартира имеет статус коммунальной (разделены лицевые счета для оплаты коммунальных услуг).
Алгоритм действий
Процесс продажи доли в коммунальной квартире можно разделить на несколько этапов.
Порядок действий:
- Оформление права собственности
- Подготовка документов
- Уведомление сособственников
- Договор купли-продажи
- Обращение к нотариусу
- Государственная регистрация
Оформление права собственности
Для того чтобы продать долю в коммунальной квартире необходимо оформить право собственности на нее. Процедура напрямую зависит от основания проживания в жилом помещении.
Возможные варианты:
- Договор социального найма. В таком случае нанимателю необходимо оформить приватизацию. Это возможно исключительно, если лицо ранее не воспользовалось правом на выкуп государственного имущества или являлось участником приватизации в несовершеннолетнем возрасте.
- Наследование. Если наследник ранее не оформил документы или принял имущество фактически, то нужно обратиться к нотариусу и в суд. Продажа возможна только после регистрации права собственности на долю в Росреестре.
В случае если доля была приобретена по договору купли-продажи или по контракту дарения, то процедура дополнительного оформления не требуется.
Важно! Для продажи доли в коммунальной квартире необходимо, чтобы продавец является собственником данного имущества. Информация о право собственности должна быть внесена в ЕГРН.
Подготовка документов
Подготовить документацию целесообразно заблаговременно. Так как процесс может занять длительное время.
Перечень документов для продажи:
- гражданский паспорт;
- согласие на продажу от супруга (если покупка была оформлена в браке);
- правоустанавливающий документ (если сособственников несколько – то документы-основания от каждого);
- выписка из ЕГРН;
- выписка с лицевого счета об отсутствии долгов;
- выписка из домовой книги о прописанных;
- технический паспорт из БТИ.
Пример. Супруги Т. Приватизировали комнату в коммунальной квартире. Через 10 лет они оформили развод. Женщина вступила в повторный брак. После ее смерти наследником ½ доли комнаты стал ее второй супруг. Таким образом, у одного мужчины в качестве правоустанавливающего документа вступает акт о приватизации, а у второго – свидетельство о правах на наследство.
Если одним из собственников является несовершеннолетний, то для продажи необходимо приложить:
- разрешение отдела опеки;
- документ, подтверждающий полномочия законного представителя.
Мнение эксперта
Станислав Евсеев
Юрист. Опыт 12 лет. Специализация: гражданское, семейное, наследственное право.
При продаже доли в коммунальной квартиры, принадлежащей малолетнему (от рождения до 13 лет), необходимо согласие двух родителей или другого законного представителя. Интересы ребенка представляет один из родителей. Согласие ребенка и его личное присутствие на сделке не требуется.
Если сделка осуществляется в отношении имущества несовершеннолетнего (от 14 до 17 лет), то ребенок самостоятельно представляет свои интересы. Однако его родитель должен дать согласие на оформление сделки.
Уведомление сособственников
В соответствии со ст. 250 ГК РФ совладельцы имущества имеют преимущественное право выкупа. В коммунальной квартире таким правом наделяются не только сособственники комнаты, но и владельцы других комнат квартиры.
Уведомление должно содержать следующие сведения:
- информацию о продаже;
- размер доли;
- стоимость;
- дату вручения.
Продавец должен подготовить уведомление о продаже и направить его совладельцам. Если они отказываются получать заказное письмо или уклоняются от вручения, возможно обратиться к нотариусу.
За отдельную плату нотариус оформит письменное уведомление и направит совладельцам. В случае отказа получателей от вручения. Нотариус выдаст соответствующий документ. Он используется при оформлении сделки вместо официального отказа сособственников.
У совладельцев есть 30 дней для принятия решения. Они должны или выразить согласие на выкуп в устной форме, или отказ в письменной форме. Отказ должен иметь нотариальное удостоверение.
Важно! Отсутствие согласия на выкуп в течение 30 дней с момента вручения трактуется как отказ.
С этого момента гражданина имеет право предложить выкуп третьему лицу. При получении согласия на покупку совладельцы оформляют сделку.
Договор купли-продажи
Для оформления контракта продажи доли в коммуналке можно обратиться к специалисту. Целесообразно привлечь к этому вопросу юриста. Он не только подготовит документы, но и проверит юридическую чистоту сделки. Расходы за услуги специалиста можно поделить между сторонами.
Документ должен включать следующие сведения:
- наименование договора;
- дата оформления;
- населенный пункт, в котором заключается сделка;
- данные сторон и их представителей;
- предмет сделки (описание комнаты, квартиры, дома, этажность, этаж);
- величина доли;
- стоимость;
- порядок расчета;
- права и обязанности сторон;
- сведения об акте приема-передачи;
- заключительные положения;
- реквизиты сторон;
- подписи.
Образец договора продажи доли в коммуналке
Обращение к нотариусу
С августа 2019 года не требуется нотариальное удостоверение всех сделок, которые проводятся в отношении долевой собственности. Поэтому обращение в нотариальную контору потребуется в следующих ситуациях:
- доля продается совладельцам;
- в качестве продавца выступает несовершеннолетний;
- продается только доля комнаты в коммунальной квартире;
- одна из сторон настаивает на участии нотариуса.
Пример. Гражданин Б. покупал комнату в коммунальной квартире. Собственником жилья являлась гражданка Р., 75 лет. Женщина не использовала представителя, однако совместно с ней присутствовала ее племянница. Гражданка Р. являлась единственным собственником. Поэтому внешне сделка выглядела привлекательно: отсутствие совладельцев, единственный собственник. Покупатель был смущен престарелым возрастом женщины, поэтому настаивал на наличии сведений из психиатрического и наркологического диспансера и участии нотариуса. Продавщица отказалась от сделки.
Хотя участие нотариуса значительно увеличивает расходы на сделку, обращение к нему защищает покупателя от риска. В данной ситуации племянница женщины могла впоследствии признать ее недееспособной и отменить сделку. Суд конечно назначит возврат денежных средств. Однако они будут удерживаться с пенсии женщины в количестве, не превышающем 50% от суммы дохода.
С 2019 года на нотариуса также возложена обязанность по предоставлению договоров по сделкам в отношении недвижимости в Росреестр. Информация передается по заявлению сторон в электронной форме. После регистрации, нотариус распечатывает для нового собственника выписку из ЕГРН.
Государственная регистрация
Если сделка проводилась без участия нотариуса, то обязанность по передаче документов в Росреестр возлагается на стороны. Право собственности переходит только с момента государственной регистрации.
Обязательным условием является оплата госпошлины. В 2024 году стоимость госрегистации составляет 2 000 р.
Процедура может быть проведена непосредственно в отделении Росреестра или через МФЦ. Заявление на регистрацию заполняет каждая из сторон.
К заявлению необходимо приложить всю документацию и договор купли-продажи. Квитанция об оплате пошлины предоставляться не должна. Сведения передаются в Росреестр в электронном виде.
Договору купли-продажи предоставляются по количеству участников сделки + 1 – для Росреестра.
Пример. При совершении сделки купли-продажи доли в коммуналке в качестве продавца выступал единственный собственник, а в качестве покупателей – семейная пара. Для них потребовались 3 экземпляра договора + 1 – для уполномоченного органа.
Расходы
Основные затраты на оформление сделки
| № п/п | Вид затрат | Примерная цена |
|---|---|---|
| 1 | Предпродажная юридическая консультация | 3 000 р. (на нашем сайте – бесплатно) |
| 2 | Подготовка договора нотариусом | В зависимости от региона обращения (от 5 000 р.) |
| 3 | Нотариальное удостоверение | От 0,5% от суммы сделки |
| 4 | Государственная регистрация | 2 000 р. |
Дополнительные расходы могут понадобиться на проведение оценки доли, оформление права собственности, обращение к нотариусу для направления уведомления, подготовку технического паспорта.
Налоги
При оформлении купли-продажи коммунальной квартиры необходимо помнить о необходимости оплаты налогов. Продавец обязан до 01.04 следующего года подать налоговую декларацию и оплатить налог. Его сумма составляет 13% от стоимости доли.
Сбор не оплачивается в следующих случаях:
- с момента возникновения права собственности прошло более 5 лет (если право владения возникло в результате купли-продажи, приватизации);
- с момента возникновения прав прошло более 3 лет (если право было получено в результате наследования или дарения.
Сроки исчисляются с момента приобретения права собственности. В случае приобретения объекта в период брака, право владения возникает у супругов одновременно, вне зависимости от того, на имя кого из них оформлены документы. Если супруги оформляют соглашение о выделении долей, то срок продолжает исчисляться с момента основного появления права.
При передаче в дар долей детям или оформлении соглашения о выделении долей, срок исчисляется с момента государственной регистрации.
Если гражданин не является налоговым резидентом РФ, то он обязан выплатить сбор вне зависимости от срока приобретения права собственности.
Хотя законодатель пытается избавиться от пережитков в виде коммунальных квартир, на рынке недвижимости можно найти множество вариантов. При оформлении сделки стороны должны соблюсти ряд нюансов. Чтобы не допустить ошибок, целесообразно получить предпродажную консультацию юриста. Специалист не только предупредит о подвижных камнях, но и предложит варианты оплаты. Получить бесплатную консультацию можно прямо на сайте. Просто опишите проблему для дежурного юриста.
Оцените статью
(1 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Загрузка...Похожие статьи
