Задать вопрос
Выселение бывшего супруга из квартиры
6 850 просмотров
1 633 просмотров
Продажа доли в приватизированной квартире
Рынок недвижимости полон мошенников. Особенно сложно приходится лицам, которые хотят купить или продать долю в квартире. Закон предусматривает ряд способов для осуществления сделки наиболее безболезненно для сторон. Чтобы не потерять деньги или собственность, необходимо изучить ситуацию. Рассмотрим, как проходит продажа доли в приватизированной квартире.
Можно ли продать часть приватизированной квартиры (квартиру или долю)
Если право собственности на квартиру есть не одного, а у нескольких граждан – это общая собственность. В соответствии с Гражданским кодексом, общая собственности подразделяется на совместную и долевую.
Под долевой собственностью понимается право владения определенной долей квартиры. Доля – это невещественное понятие. Это не определенная комната, территория или площадь. Под долей в квартире понимается юридическое право на пользование и проживание в жилом помещении.
Под приватизацией понимается выкуп жилья из государственной собственности в частную. Таким образом, под приватизированной квартирой понимается личное жилое помещение граждан. Они имеют право его продать, подарить, завещать и использовать по назначению.
Мнение эксперта
Станислав Евсеев
Юрист. Опыт 12 лет. Специализация: гражданское, семейное, наследственное право.
Как любая другая собственность, доля в приватизированной квартире может быть продана. Единственным ограничением является право преимущественного выкупа. Им наделяются другие долевые собственники объекта. Оно предусмотрено для того, чтобы доли в квартире укрупнялись и для пресечения деления жилых помещений на микродоли.
Таким образом, продать долю в приватизированной квартире можно. Достаточно соблюсти права сособственников.
Способы продажи
Важным условием является соблюдение прав совладельцев. В противном случае они могут обратиться в суд и перевести сделку на себя.
Под переводом сделки понимается заключение договора с лицом, которое имеет на это преимущественное право, на условиях, которые были предложены покупателю.
Риелторы часто предлагают использовать относительно законные способы для продажи доли, если совладельцы не дают согласия на проведения сделки.
Популярными вариантами являются:
- дарение микродоли;
- оформление договора залога;
- продажа в общем порядке.
Дарение
Продажа доли через дарение зачастую используется в случае отказа сособственников от официального оформления отказа или получения уведомления. Таким образом, долевые собственники препятствуют продаже доли.
Чтобы реализовать свое законное право можно использовать следующий метод. Процедура продажи доли через дарение включает:
- Оформление уведомления для совладельцев. Они отказываются его получать.
- Поиск покупателя из числа третьих лиц.
- Оформление контракта дарения покупателю 1/100 доли в квартире.
- Перевод права преимущественного выкупа на него.
В такой ситуации, продавец не должен даже уведомлять других сособственников, кроме покупателя, о совершении сделки. Они узнают о том, что продажа состоялась, в момент вселения нового владельца.
Такой способ не рекомендуется применять, если необходимо сохранить хорошие отношения с сособственниками.
Пример. Гражданин Ш. имел в собственности дом и ½ долю в квартире. В доме он проживал, а в квартире фактически проживала бывшая жена. Мужчине понадобилась значительная сумма денег на лечение. Гражданин Ш. решил продать долю в квартире. Он наделся, что бывшая супруга выкупит долю. Однако женщина устно отказалась. От получения уведомления она уклонялась. Мужчина нашел покупателя на долю. После чего, оформил дарственную на 1/100 долю. После госрегистарции дарения микродоли, стороны заключили договор купли-продажи.
Залог
Процедура продажи доли через залог является не сделкой купли-продажи. Скорее, это схема для обналичивание доли в жилье.
Порядок действий:
- Оформление договора займа под залог доли в квартире.
- Получение средств по кредиту.
- Отказ от выплаты займа.
- Обращение взыскания банком на залоговое имущество.
Нюансы схемы:
- доля будет реализована по меньшей цене (стоимость залога должна превышать сумму займа не меньше, чем на 5%);
- банк обратит взыскание на долю уже через 3 месяца просрочки.
Хотя объект не получится реализовать за полную стоимость, гражданин освобождается от выплаты подоходного налога при продаже квартиры. В 2024 году он составляет 13% и удерживается при реализации недвижимости, которая находится в собственности менее 3 (при наследовании) или 5 лет (при покупке).
Пример. 3 гражданин получили в наследство однокомнатную квартиру. Совместное использование объекта было невозможно. Но один из владельцев препятствовал продаже. Поэтому один из совладельцев обратился в банк для получения кредита. Он оформил заем на 1 000 000 р., при части от рыночной стоимости доли в 1200 000 р. После чего, использовал денежные средства по своему усмотрению. Кредит он гасить не собирался. Банк обратил взыскание на долю.
Продажа
Стандартная реализация доли в квартире возможна при удовлетворении права совладельцев на преимущественный выкуп. Гражданин должен направить уведомление.
Однако сособственники могут чинить препятствия и не получать документы. Популярным методом направления является заказное письмо. Как показывает судебная практика, суд не учитывает при принятии решения предоставление уведомления о вручении письма. Даже, если продавец предъявляет копию описи вложения, нельзя достоверно установить, что именно он направил.
Поэтому при направлении уведомления необходимо пользоваться телеграммой или услугами нотариуса. Если должностное лицо нотариальной конторы выдает документ о принятии мер к уведомлению совладельцев, он приравнивается к уведомлению, полученному надлежащим образом.
Важно! Отсутствие сведений о предоставлении дольщикам преимущественного права является основанием для отказа в нотариальном удостоверении сделки. А с 2016 года все сделки с долями в недвижимости оформляются исключительно в нотариальной форме.
Пример. Гражданин Р. решил продать долю в квартире. Однако сособственником являлся его брат. Место нахождения брата было ему неизвестно более 2 лет. Поэтому он направил заказное письмо по последнему известному месту проживания брата. Через 30 дней он получил уведомление о вручении. Доля была продана. Через 2 года вернулся брат. Он был недоволен, что в его квартире проживают третьи лица. При обращении в суд он доказал, что не получал заказное письмо. Документ был вручен соседям по лестничной клетке.
Продажа части приватизированной квартиры с согласия сособственников
Для того, чтобы оформить сделку купли-продажи доли жилого помещения не нужно получать согласие других собственников. Достаточно соблюсти их права на выкуп. Если они не желают воспользоваться возможностью приобретения объекта, то можно реализовать долю третьим лицам.
Алгоритм действий
Наиболее простым вариантом сделки будет выкуп доли одним из совладельцев. При получении согласия на заключение договора, можно не уведомлять о продаже других сособственников.
Порядок действий:
- Заказ выписки из ЕГРН (через Госуслуги, МФЦ или сайт Росреестра).
- Проведение оценки или самостоятельное определение цены.
- Подготовка уведомления.
- Получение согласия на сделку (не обязательно в письменной форме).
- Подготовка договора.
- Нотариальное удостоверение.
- Оформление акта приема-передачи.
- Государственная регистрация.
Стоимость доли можно определить самостоятельно. Необходимо просмотреть предложения о продаже аналогичных объектов. Однако доля продается дешевле на 20%, чем она же в составе жилья в целом.
Описание процесса
Рассмотрим основные этапы подробнее.
- Подготовка уведомления. Документ обязательно оформляется в письменной форме, в случае если сделка проводится с третьими лицами В случае совершения сделки с сособственниками не требуется письменной формы уведомления. Стороны могут устно оговорить основные моменты договора.
- Получение согласия на сделку. Согласие также может быть получено в устной форме.
- Подготовка договора. Проект контракта может быть оформлен сторонами самостоятельно, при помощи юриста или в нотариальной конторе. Нотариус потребует дополнительное вознаграждение за изготовление документа.
- Нотариальное удостоверение. Так как предметом сделки является доля недвижимости, обращение к нотариусу является обязательным. Он удостоверит законность документа. Однако стороны должны оплатить стоимость его услуг. Величина затрат будет весьма значительной. Не менее 0,5% от суммы сделки + фиксированный платеж за нотариальные услуги.
- Оформление акта приема-передачи. Без соответствующего акта, квартира считается не переданной владельцу. Поэтому управляющая компания или ТЖС могут взыскать с него затраты на коммунальные услуги. Поэтому документ необходимо оформить в обязательном порядке. Он может быть оформлен в виде отдельного документа или быть включенным в контракт.
- Государственная регистрация. С 2019 года обязанность по передаче контракта и документов по сделке возлагается на нотариуса. Поэтому гражданам необходимо только предоставить квитанцию об оплате госпошлины в размере 2 000 р. Причем, нотариус не имеет право требовать квитанцию. Сведения поступают в Росреестр по электронной базе.
Пример. Бабушка подарила внуку 1/3 часть в квартире. Фактически в ней проживала семья тети. После смерти бабушки, мужчина предложил тете выкупить его долю. Женщина согласилась. Они оговорили стоимость. После чего, оформили договор у нотариуса. Покупательница стала полноправной владелицей жилья.
Продажа части приватизированной квартиры без согласия совладельцев
Не всегда совладельцы соглашаются на выкуп доли. Причиной могут быть плохие отношения, завышенная цена, отсутствие денежных средств. Однако необходимо сразу задуматься, что совместное проживание с посторонними гражданами будет для семьи некомфортным. Поэтому лучше оформить кредит или заем, но выкупить долю.
Порядок действий
Если же сособственники чинят препятствия, то необходимо действовать следующим образом:
- Оформить уведомление.
- Направить его совладельцам.
- Получить ответ о том, что получатель не уведомлен.
- Обратиться к нотариусу.
- Заключить договор об уведомлении сособственников.
- Получить документ о принятых мерах.
- Оформить продажу с третьим лицом.
Описание процесса
Рассмотрим процедуру выкупа без согласия подробнее:
- Оформить уведомление. Документ оформляется в письменной форме. Он должен включать стоимость доли, ее величину и предложение о выкупе. Уведомление действительно в течение 30 дней с момента вручения.
- Направить его совладельцам. Методические рекомендации для нотариусов предлагают оформить уведомление в виде телеграммы. Документ позволяет подтвердить направление информации, которая должна быть доставлена. Кроме того, фиксируется момент вручения.
- Получить ответ о том, что получатель не уведомлен. Если телеграмма не была вручена, то сведения доводятся до отправителя.
- Обратиться к нотариусу и заключить договор об уведомлении сособственников. Специалист может предоставить услугу по уведомлению совладельцев. Он формирует письмо и направляет дольщикам.
- Получить документ о принятых мерах. Если гражданин не получает письмо, то специалист оформляет соответствующий документ.
- Оформить продажу с третьим лицом. Собственник может выбрать покупателя из числа третьих лиц.
Альтернативным вариантом является обращение в суд с иском об устранении препятствий в пользовании жильем. Способ можно применить, если совладельцы проживают в квартире, но не дают возможности для вселения продавцу. В такой ситуации, по решению суда можно лично явиться в квартиру и уведомить сособственников.
Пример. Гражданка З. решила продать долю в квартире. Но совладельцы отказывались оформить нотариальный отказ или получить уведомление. Поэтому женщина обратилась к нотариусу. Специалист оформил договор и направил сведения дольщикам. Однако после возвращения письма без вручения, он отказался выписывать справку о принятых мерах. Поэтому женщина оплатила услугу впустую. Данные сведения необходимо уточнять до заключения договора.
Продажа части приватизированной квартиры с несовершеннолетними сособственниками
Для продажи доли, собственником которой является несовершеннолетний ребенок, необходимо получить разрешение отдела опеки. Документ выдается по заявлению законного представителя.
Однако отдел опеки потребует предоставление альтернативной жилплощади в собственность ребенка. Например, если продается ¼ доля в квартире, то необходимо предоставить взамен равнозначную либо равноценную жилплощадь.
В крайнем случае, отдел опеки дает разрешение на продажу, но средства должны быть помещены на детский счет. Снимать их и распоряжаться ими сможет только сам ребенок после достижения совершеннолетия.
Пример. Гражданка М. решила продать квартиру. Объект принадлежал ей и несовершеннолетней дочери по ½ доли. Для получения разрешения отдела опеки было необходимо предоставить альтернативное жилье. Женщина прописала дочь у матери. Отдел опеки отказал в выдаче разрешения, так как регистрация не является основанием для возникновения права собственности.
Подводные камни
При продаже доли в квартире существует ряд нюансов, которые необходимо учитывать:
- Стоимость доли, проданной отдельно, ниже, чем в составе жилья в целом, на 20 – 30%.
- Продавец должен оплатить подоходный налог в размере 13%. В остальных следках (наследование, дарение), обязанность по выплате НДФЛ возлагается на получателя.
- Росреестр откажет в регистрации права собственности при отсутствии сведений об уведомлении совладельцев.
- Сделка обязательно должна быть заключена на условиях, указанных в уведомлении (как для сособственников, так и для третьих лиц).
- Продажа долей – это почва для мошенников. Таким образом можно случайно подселить к совладельцам «профессиональных соседей».
Как оспорить продажу доли в квартире
Рассмотрим, как можно оспорить сделку. Основной причиной для оспаривания является нарушения условий преимущественного выкупа.
| № п/п | Причины |
|---|---|
| 1 | Продавец не направил уведомление |
| 2 | Документ был получен другим лицом |
| 3 | Сделка с третьим лицом заключена на других условиях |
У потерпевшей стороны есть 3 месяца с момента, когда он узнал о совершении сделки, для ее оспаривания. Но суд не будет признавать договор недействительным. В соответствии с законодательством, он может только перевести право покупки на истца.
Важно! Если заявитель не собирается выкупать долю, то обращаться в суд бесполезно.
Пример. После смерти собственника, квартира была унаследована гражданкой П. и гражданином Т. (по ½ доле). Женщина желала продать свою долю. Но мужчина чинил ей препятствия и не желал выкупать долю. Она обратилась к юристу для оформления уведомления. Совладелец был уведомлен. После чего, сделка была оформлена с третьим лицом. Мужчина обратился в суд. Но он не имел финансовой возможности выкупить долю. Суд отказал в признании сделки недействительной. А перевод права выкупа истцу был не интересен.
На практике, при продаже долей в квартире, возникает огромное количество нюансов. Риелторы, которые обещают сопровождать сделку, в реальности только берут комиссию. Чтобы защитить свои интересы, необходимо обратиться к юристу. Специалист окажет поддержку как при покупке доли, так и при ее продаже. Оставьте заявку в форме связи и специалист свяжется с вами для предоставления бесплатной консультации.
Оцените статью
(1 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Загрузка...Похожие статьи
