Задать вопрос
Как продать долю в ипотечной квартире
973 просмотров
14 857 просмотров
Продажа квартиры с материнским капиталом без выделения долей детям
С 2007 года в РФ действует программа поддержки семей при рождении второго или последующего ребенка. Она предусматривает возможность получения сертификата на 466 600 р. Одним из способов расходования средств является улучшение условий проживания. Но владелец сертификата обязан выделить доли детям в купленной недвижимости. Рассмотрим, как проходит продажа квартиры с материнским капиталом без выделения долей детям.
Варианты использования маткапитала
Федеральный закон от 2006 года № 256 ФЗ предусматривает окончательный перечень вариантов для использования материнского капитала. В случае, если держатель сертификата желает израсходовать сумму государственной поддержки на улучшение жилищных условий, возможно использование следующих способов:
- оплата квартиры за счет материнского капитала + собственные средства;
- использование государственных средств в качестве первоначального взноса по ипотеке;
- погашение основного долга/его части за счет маткапитала;
- вложение средств в строительство;
- реконструкция дома за счет маткапитала.
После использования средств, собственник должен выделить доли всем членам семьи (супругу и детям). Об этом оформляется нотариальное обязательство.
Важно! В [current_date format='Y'] году в РФ отсутствует общая база нотариальных обязательств по использованию маткапитала. Таким образом, об распоряжении средствами на улучшение условий проживания знают только собственник и нотариус.
Информация об использовании маткапитала
В зависимости от выбранного способа будет различаться наличие/отсутствие сведений об использовании меры поддержки в документах на жилье:
- при покупке– сведения о включении средств с сертификата в оплату прямо указываются в договоре купли-продажи;
- при использовании в качестве первоначального взноса– информация указывается в кредитном договоре;
- при погашении основного долга– сведения в документах не отражаются;
- при вложении средств в строительство или реконструкцию– информация об использовании маткапитала не отражается в правоустанавливающих документах.
Таким образом, при покупке квартиры или дома, покупатель не может получить достоверной информации о том, был ли использован материнский капитал. Закон не предусматривает необходимость отражения данных сведений в выписке из ЕГРН или правоустанавливающих документах.
Как продать квартиру, купленную на маткапитал, без выделения долей
В Интернете можно найти альтернативный вариант о продаже квартиры, купленной на маткапитал, без выделения долей детям. Гражданам предлагается посетить отдел опеки и получить разрешение на продажу первой квартиры и на выделение долей в новом жилье.
Мнение эксперта
Станислав Евсеев
Юрист. Опыт 12 лет. Специализация: гражданское, семейное, наследственное право.
Это неправомерный вариант. В первую очередь, при оформлении обязательства, в документе указывается конкретный адрес объекта, в котором необходимо выделить доли. Во-вторых, отдел опеки не интересуется имуществом, до того, как в нем выделены доли для детей. Полномочия по контролю за использованием материнского капитала отделам опеки также не передавались. Поэтому они не могут дать такое разрешение. Родители должны выполнить обязательство в том виде, в котором оно удостоверено нотариусом.
Родитель может продать квартиру, купленную на маткапитал, без выделения долей детям, если сведения об его использовании не отражены в договоре.
В [current_date format='Y'] году в РФ отсутствует единая сеть, позволяющая уточнить, было ли исполнено обязательство. Поэтому продажа квартиры возможна, без выделения детских долей, если сведения об этом отсутствуют в договоре. Например, квартира куплена в ипотеку.
В такой ситуации не важно, были средства применены в качестве первоначального взноса или для погашения основного долга. Информация о маткапитале отсутствует как в договоре купли-продажи, так и в ЕГРН. Таким образом, ограничение на продажу отсутствует.
Пример. Семья Викулиных получила сертификат на маткапитал при рождении второго сына. На момент его рождения, старшему сыну исполнилось 14 лет. Родители решили расширить жилплощадь и использовали средства для покупки квартиры. Основная сумма была получена за счет продажи старой квартиры. После оформления сделки, родители не могли найти деньги на выделение долей. Через 2 года семья переехала. Квартира была продана и куплено другое жилье. Старшему сыну исполнилось 18 лет. После ссоры с отцом, он решил продать свою долю в квартире. После чего, он выяснил, что доли для них с братом не выделялись. Суд обязал отца выделить доли в новой квартире.
С 2019 года закон защищает права добросовестных покупателей. Если раньше ребенок мог оспорить сделку и вернуть себе проданную квартиру, то теперь покупатели, которые не знали о использовании маткапитала, не понесут ущерба. Восстановить детские права должны именно родители.
Порядок действий
Для продажи квартиры, купленной на маткапитал, необходимо:
- Собрать документы.
- Составить договор купли-продажи.
- Зарегистрировать сделку в Росреестре.
Обращение к нотариусу необходимо, только если квартира находится в долевой собственности. Например, приобретена супругами в период брака.
Если собственник жилья один, то сделка оформляется в простой письменной форме.
Сбор документов
Перечень документов для продажи:
- гражданский паспорт собственника;
- гражданский паспорт супруги (при долевой собственности);
- согласие супруга на сделку (если объект приобретен в браке);
- правоустанавливающий документ (контракт купли-продажи);
- выписка из ЕГРН;
- справка об отсутствии долгов по ЖКХ;
- технический паспорт;
- выписка из домовой книги об отсутствии зарегистрированных лиц.
Составление договора купли-продажи
Основные пункты контракта:
- наименование документа;
- дата оформления;
- место составления;
- данные продавца и покупателя;
- наименование объекта;
- информация о квартире (адрес, общая площадь);
- цена объекта;
- порядок расчета;
- права и обязанности сторон;
- наделение документа функцией акта приема-передачи;
- подписи сторон.
Если квартира продается полностью, то обращение к нотариусу не требуется. Стороны могут заключить договор в простой письменной форме.
Если одна из сторон настаивает на нотариальном удостоверении, то возможно самостоятельно составить документ и попросить нотариуса заверить его.
Это убережет вас от оплаты технических и правовых услуг нотариуса. Придется оплатить только 0,5% от суммы сделки в качестве госпошлины.
В случае отказа нотариуса от оказания услуги, необходимо обратиться с жалобой в региональную нотариальную палату.
Образец договора купли-продажи
Регистрация в Росреестре
Окончательным этапом в продаже квартиры, купленной на материнской капитал, без выделения доли детям, является регистрация перехода прав в Росреестре. Для этого собственник и покупатель должны обратиться в территориальное отделение или МФЦ.
Порядок действий
| № п/п | Алгоритм |
|---|---|
| 1 | Предоставление документов и договора |
| 2 | Подача заявления |
| 3 | Оплата госпошлины (по 2000 р. с каждого покупателя) |
| 4 | Получение новых документов |
Срок оформления документов составит от 7 до 14 дней. После чего, покупатели должны получить новую выписку из ЕГРН.
Если сделка проводилась с участием нотариуса, то документы в Росреестр могут быть переданы им. Так как процедура проводится в рамках межведомственного взаимодействия, срок регистрации сокращается до 5 дней.
После чего, необходимо явиться к нотариусу для получения бумажной выписки из ЕГРН.
Последствия сделки с квартирой, купленной на маткапитал, без выделения долей
В 2024 году закон не предусматривает наказания для родителей, которые не выполнили обязательства по выделению долей. Однако возможны следующие негативные последствия:
- Взыскание средств материнского капитала обратно в бюджет. Так как денежные средства носят целевой характер, гражданин должен ими распорядиться установленным образом. Одним из основных условий использования является выделение долей. В случае, если родитель не оформляет собственность на несовершеннолетних, в установленные обязательством сроки, то Прокуратура РФ имеет право инициировать процесс по взысканию денежных средств.
На практике такая ситуация происходит не так часто. Однако судебная практика уже имеет несколько примеров удачного взыскания материнского капитала в случае нецелевого использования.
Проверка может быть проведена по жалобе третьих лиц. Например, по заявлению потенциальных покупателей квартиры.
2. Обращение ребенка в суд. В первую очередь, отказывая в выделении доли, гражданин нарушает детские имущественные права. Поэтому ребенок, достигший 18 лет, может обратиться в суд для оспаривания сделки.
Суд может обязать родителей выделить долю несовершеннолетнему в собственном жилье или признать совершенную сделку недействительной. В результате, родители обязаны будут выплачивать стоимость квартиры покупателям.
Поэтому, гражданам целесообразно соблюсти все правила продажи жилого помещения и предварительно выделить детям доли. После чего, необходимо получить разрешение отдела опеки для продажи доли несовершеннолетних. Таким образом продавец убережет себя от неприятностей.
В [current_date format='Y'] году прокуратура и ПФР РФ редко проводят проверки по использованию средств материнского капитал. Однако, как будет обстоять ситуация в дальнейшем, предугадать сложно. Чтобы избежать серьезного наказания, целесообразно своевременно выполнит все действия в защиту детских имущественных прав. Если вы уже нарушили обязательство, то свяжитесь с юристами сайта. Они помогут восстановить детские права без ущерба для вас.
Оцените статью
(4 оценок, среднее: 4,25 из 5)
Загрузка...Похожие статьи
