Задать вопрос
Как выгнать арендатора из нежилого помещения
10 196 просмотров
4 540 просмотров
Как перевести коммерческую недвижимость в жилую и наоборот
Закон устанавливает специальные статусы для объектов недвижимости. В зависимости от статуса различаются тарифы на коммунальные услуги, величина налогов и назначение. Например, нельзя использовать жилье для производства. А в нежилом помещении нельзя получить регистрацию. Поэтому зачастую у собственников возникает вопрос как перевести коммерческую недвижимость в жилую и наоборот. Рассмотрим подробнее.
Как перевести коммерческую недвижимость в жилую?
Определимся с понятиями.
Мнение эксперта
Станислав Евсеев
Юрист. Опыт 12 лет. Специализация: гражданское, семейное, наследственное право.
Под жилой недвижимостью понимается помещение (отдельно стоящее или в составе многоквартирного дома), которое предназначено для проживания граждан. Оно должно иметь элементы благоустройства (электричество, водоснабжение, отопление). Обязательным условием является наличие фундамента. Жилая недвижимость должна являться объектом капитального строительства.
Под коммерческой недвижимостью понимается объект, предназначенный для осуществления предпринимательской или иной экономической деятельности. Это офис, производственное помещение или торговая точка.
В ряде случаев собственник нежилого помещения желает присвоить ей статус жилого. Как правило такая необходимость появляется у граждан, которые возвели помещение на садовом участке, владельцев апартаментов и других лиц, фактически проживающих в коммерческой недвижимости.
Минусом проживания в таком помещении является невозможность получения регистрации. А также высокие тарифы на коммунальные услуги и повышенные налоги.
Особенности
Процедура перевода объекта требует соблюдения следующих условий:
- не имеет обременений (арест, залог, ипотека);
- является объектом капитального строительства или его частью;
- оборудован отоплением и электричеством;
- расположен в пределах населенного пункта;
- подходит для круглогодичного проживания.
Таким образом, перевести коммерческую недвижимость в жилую не так просто.
Также для переоформления понадобится согласие всех собственников.
Как перевести жилое помещение в коммерческое?
Ситуация с переводом жилого помещения в нежилое популярна для домов старой постройки. Практически каждая вторая квартира в хрущевках на первых этажах переоборудована под торговую точку или место оказания услуг (салон, парикмахерская, ателье).
Приобретая квартиру для перевода в магазин, необходимо учесть ряд нюансов. Процесс не может быть осуществлен, если:
- квартира расположена не на первом этаже либо снизу жилое помещение;
- на помещение наложено обременение (ипотека, арест);
- оборудовать отдельный вход невозможно;
- это часть жилого помещения (нельзя перевести в нежилое только комнату в квартире);
- в квартире зарегистрированы и проживают люди.
Важно! Не может быть переведено в нежилое, помещение в наемном доме социальной направленности. Также запрет распространяется на помещение, в котором планируется осуществлять религиозную деятельность.
Нюансы
В 2019 году внесены изменения в ЖК РФ в части перевода жилого помещения в нежилое. Поэтому собственников коммерческой недвижимости ждут дополнительные сложности. Но они распространяются только на владельцев квартир в многоквартирных домах. Правила для смены статуса частных домов остаются прежними.
К ним относятся:
- В случае перевода необходимо собрать общее собрание собственников квартир в многоквартирном доме.
- Жильцы прилегающих квартир должны оформить личное письменное согласие на перевод.
- Для проведения собрания, кворум будет составлять 2/3 голосов собственников (ранее – 50%).
Дополнительным условием является изоляция помещения. То есть владелец квартиры должен замуровать двери в подъезд. Но по санитарным и пожарным правилам коммерческое помещение должно иметь 2 входа. Поэтому возможность перепланировки квартиры в центре дома значительно снижается.
Таким образом для смены статуса понадобится оборудовать 2 входа (не через подъезд). Но оборудование входа требует уменьшения общего имущества собственников дома (подготовка крыльца, тамбура).
А на уменьшение общего имущества собственником необходимо получить согласие 100 % владельцев квартир.
Алгоритм действий
Необходимо уточнить, что вне зависимости от того, какая смена статуса происходит, решение о переводе принимает собственник. Арендатор или пользователь не наделяется такими правами.
Процедура перевода практически идентична. Она включает:
- Заказ проекта перепланировки.
- Подготовка плана переустройства и других документов.
- Получение разрешения от уполномоченного органа.
- Проведение перепланировки.
- Проведение обследования специализированной комиссии для вынесения экспертного заключения.
- Заказ технического паспорта объекта.
- Подача заявления на перевод статуса помещения в уполномоченный орган.
- Внесение изменений в Росреестр.
- Получение новой выписки из ЕГРН.
С этого момента ваше помещение получает необходимый статус.
Перечень документов
Изменение статуса помещения требует подготовки следующих документов (ст. 23 ЖК РФ):
- гражданский паспорт;
- заявление о смене статуса;
- правоустанавливающая документация (в оригиналах или копии, засвидетельствованные нотариусом);
- проект переустройства (оформленный в установленном законом порядке);
- поэтажный план дома (если помещение располагается в многоквартирном доме;
- протокол общего собрания (если объект расположен в многоквартирном доме);
- личное письменное согласие всех владельцев смежных квартир;
- выписка из ЕГРН.
В соответствии с законом, гражданин может не предоставлять ряд документов (поэтажный план, выписку из ЕГРН, правоустанавливающие данные). Они могут быть запрошены в рамках межведомственного взаимодействия.
Важно! Для ускорения процесса целесообразно самостоятельно полностью подготовить пакет документов.
Куда обращаться
Органом, уполномоченным на смену статуса помещения, является жилищный комитет районной администрации. Документы можно подать лично или через МФЦ.
Однако вопрос необходимо согласовать в различных инстанциях. Заявителю необходимо обратиться в отдел архитектуры, БТИ, пожарную инспекцию и другие органы.
В 2024 году можно доверить процесс смены статуса недвижимости специализированным организациям. Профессиональные посредники ускорят процедуру переоформления, быстро и качественно подготовят документы и получат согласие на перевод.
Сколько стоит?
Стоимость перевода рассчитывается индивидуально. Расценки зависят от ряда причин:
- происходит перевод в жилое или нежилое;
- региона расположения объекта;
- площадь помещения;
- самостоятельное оформление или привлечение специальной компании для согласования работ;
- необходимость перепланировки.
Можно отметить, что на практике минимальная стоимость процесса составит 250 000 р.
Сроки переоформления
Длительность смены статуса устанавливается индивидуально. Основную сложность составляет подготовки и согласование проекта перепланировки и ремонтные работы.
Другие этапы имеют сроки, установленные законом.
| Этапы | Сроки |
|---|---|
| На рассмотрение заявления | 45 дней |
| На подготовку решения | 3 дня |
| На оформление кадастрового паспорта и внесение изменений в Росреестр | 20 дней |
Ситуации, когда перевод помещения запрещен
Не в каждой ситуации единственным основанием для перевода помещения является желание собственника. В отдельных случаях смена статуса недвижимости невозможна.
Отказ на перевод помещения гарантирован, если оно:
- не соответствует требованиям законодательства (например, не является объектом капитального строительства);
- признано аварийным или ветхим;
- не может быть переоборудовано;
- находится под залогом или обременением.
Также популярной причиной отказа является несоответствие документов, несоответствие назначения земельного участка и отсутствие согласия всех собственников.
Процедура смены статуса помещения имеет свои нюансы. Вне зависимости от ситуации, процедура требует согласования со значительным количеством инстанций. Поэтому самостоятельные действия (при отсутствии опыта) потребуют временных и финансовых затрат. Для того, чтобы упростить процедуру целесообразно обратиться к специалистам. Юрист нашего сайта предоставит вам консультацию по вопросам смены статуса недвижимости в любое удобное для вас время. Записаться на консультацию можно прямо на сайте.
Оцените статью
(1 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Загрузка...Похожие статьи
