Задать вопрос
Как выгнать арендатора из нежилого помещения
10 198 просмотров
5 593 просмотров
Нужен ли нотариус при продаже квартиры в долевой собственности
Закон предусматривает возможность оформления сделок с недвижимостью в простой письменной или нотариальной форме. Нарушения предусмотренной формы станет основанием для возврата документов из Росреестра без регистрации сделки. Чтобы избежать возврата, необходимо уточнить, в какой ситуации необходимо привлечь нотариуса. Способ оформления зависит от объекта купли-продажи. Рассмотрим, нужен ли нотариус при продаже квартиры в долевой собственности.
Купля-продажа квартиры в долевой собственности через нотариуса
С 2016 года в Жилищное законодательство внесены новые коррективы. Теперь сделки с долями в недвижимости возможны исключительно через нотариальную контору.
Такая ситуация имеет 2 стороны. Затраты на сделку значительно увеличиваются, так как услуги нотариуса обойдутся в круглую сумму.
С другой стороны, нотариус гарантирует безопасность сделки. Ее сложнее оспорить в суде. А у недобросовестных собственников теряется возможность продать долю без предоставления права преимущественного выкупа.
В соответствии со ст. 42 ФЗ № 218 от 2015 года, если владелец желает оформить сделку с долями в недвижимости в простой письменной форме, то Росреестр откажет в регистрации перехода права собственности.
Мнение эксперта
Станислав Евсеев
Юрист. Опыт 12 лет. Специализация: гражданское, семейное, наследственное право.
Обращение к нотариусу требуется, при покупке:
- доли в квартире;
- всей квартиры, если одна из долей принадлежит несовершеннолетнему.
При этом, не имеет значения, является ли покупатель доли третьим лицом или сособственником, или квартира продается в полном объеме третьим лицам. Сделка подлежит нотариальному удостоверению.
Нотариальные услуги
Зачастую возникает вопрос, за какие именно услуги нотариус берет денежные средства. Так как при оформлении сделки работа нотариуса практически не видна.
Действия, которые осуществляет специалист нотариальной конторы:
- подготавливает договор купли-продажи квартиры в долевой собственности;
- проверяет отсутствие обременений и арестов на жилом помещении;
- защищает права сособственников (право преимущественного выкупа);
- рассылает уведомления совладельцам(если граждане отказываются самостоятельно получать документы);
- проверяет дееспособность сторон (может дополнительно запросить справки из психиатрического или наркологического диспансеров);
- направляет договор на регистрацию в Росреестр;
- вносит данные о совершении сделки в нотариальной реестр;
- выдает готовые документы.
Важно! Хотя закон возлагает на нотариуса значительные полномочия, покупатель и продавец должны взять на себя ряд обязанностей. Покупатель должен самостоятельно совершить действия по проверке юридической чистоты сделки. А продавец – открыть счет для перечисления средств или арендовать банковскую ячейку.
Расходы на нотариуса
На стороны возлагаются следующие затраты:
- Госпошлина в размере 0,5% от суммы сделки по договору. В случае продажи квартиры, продавец не обязан проводить оценку жилого помещения. Пошлина будет рассчитана из суммы по договору.
- Правовые и технические услуги.Величина расходов напрямую зависит от региона обращения. Максимальный порог выплат устанавливается региональными нотариальным палатами. При этом, каждая конкретная нотариальная контора может незначительно уменьшить величину выплаты. Например, в 2020 году в г. Москве необходимо оплатить 11 000 р. при оформлении сделки по продаже квартиры в долевой собственности. В Архангельской область тариф составляет 10 000 р.
Сколько платить по своему региону можно уточнить на сайте Федеральной нотариальной палаты. Просто выберите наименование необходимого субъекта РФ.
Важно! Верховный суд в 2018 году вынес постановление о невозможности принудительного взыскания выплаты за правовые и технические услуги. Если стороны самостоятельно подготовили договор, собрали документы и нуждаются только в нотариальном удостоверении, нотариус не может взимать данную плату. Единственной выплатой должна стать госпошлина.
Кто несет расходы на нотариуса
На практике возможны следующие варианты распределения расходов на нотариальное удостоверение договора купли-продажи:
- Выплата за счет покупателя.
Пример. Гражданка Р. достигла пенсионного возраста. Она решила продать 3комнатую квартиру и сменить ее на меньшую. Жилое помещение принадлежало гражданке Р. (3/4 доли) и ее совершеннолетнему внуку (1/4 доля). Квартира была в хорошем состоянии, но стоимость была занижена для скорейшего оформления сделки. Единственным условием собственников было возложение всех расходов на покупателей. Данное требование было прописано в договоре.
2. Выплата за счет продавца.
Пример. Гражданин О. решил купить квартиру. Он выбрал жилое помещение и договорился с владельцев. Однако выяснилось, что объект принадлежит на праве общей долевой собственности 2 гражданам по ½ доле. Гражданин О. поставил условие, что расходы на нотариуса несут продавцы.
3. Выплата по ½ части от продавца и покупателя.
Пример. Гражданин Л. продавал долю в квартиру своему брату. Брат являлся совладельцем жилого помещения. При оформлении сделки, мужчины решили поделить затраты на нотариуса пополам.
Можно ли и как продать долю в квартире без нотариуса
С 2016 года сделки с долями оформляются только через нотариуса, существуют варианты, но с 2019 года внесены некоторые исключения.
Возможные варианты:
- Выдел доли в натуре.
- Объединение долей.
- Продажа квартиры полностью.
Объединение долей
Если ситуация сложилась таким образом, что один гражданин стал владельцем всех долей в квартире (при покупке, наследовании, дарении), то юридически квартира остается в долевой собственности. Однако собственник имеет права на все доли. Поэтому сделка не нуждается в нотариальном удостоверении.
Не нужно путать с объединением долей выдачу нотариальной доверенности на продажу своей доли одному их совладельцев. Доверенность наделяет гражданина правами на совершение сделки, но не является основанием для возникновения права собственности на долю.
Алгоритм действий при продаже квартиры в долевой собственности одним владельцем:
- Подготовка документации на все доли.На каждую часть квартиры необходимо подготовить индивидуальные правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о правах на наследство).
- Подготовка договора купли-продажи.
- Оплата расходов.Стороны самостоятельно выбирают порядок оплаты затрат.
- Получение документов.Если стороны не обращались к нотариусу, то подавать документы на регистрацию придется самостоятельно. Для этого необходимо обратиться в МФЦ или на сайте Росреестра.
- Оплата налогов.Обязанность возникает у только у продавцов, которые купили квартиру, менее 5 лет назад или унаследовали ее, менее 3 лет назад. Если основания приобретения долей были разными, то срок исчисляется с даты регистрации перехода прав на долю в Росреестре.
Выдел доли в натуре
Такой вариант требует значительной подготовки. При выделении в натуре, объект становится самостоятельным жилым помещением. Выделенная квартира больше не считается долей. Поэтому в случае ее продажи обращение к нотариусу не требуется.
Порядок действий при продажи выделенной доли
| № п/п | Этап | Комментарий |
|---|---|---|
| 1 | Проведение технической экспертизы | Обязательным условием является наличие технической возможности выделения долы в натуре. Специалист даст заключение о наличии/отсутствии возможности. |
| 2 | Обращение в суд | В случае, если совладельцы не согласны с решением долевого собственника, вопрос урегулируется в судебном порядке. |
| 3 | Проведение ремонтных работ | В случае положительного решения необходимо согласовать перепланировку и провести строительные работы. |
| 4 | Оформление технического паспорта | Документ необходимо оформить в БТИ |
| 5 | Оформление доли | Доле, выделенной в натуре, будет присвоен отдельный почтовый адрес. Она будет считаться индивидуальным жилым помещением. |
| 6 | Совершение сделки | Совершение сделки |
Продажа квартиры полностью
С 2018 году вступили в силу изменения в порядке продажи квартир, находящихся в долевой собственности. Теперь владельцы могут продать помещение без обращения к нотариусу, если квартира продается в полном объеме.
При этом сособственники могут:
- действовать самостоятельно (каждый от своего имени);
- оформить доверенность на одного их совладельцев для представления общих интересов.
В такой ситуации действовать необходимо как при обычной продажи квартиры.
Важно! Если в состав собственников входит несовершеннолетний, то обращение к нотариусу неизбежно.
Однако это не относится к ситуации, когда ребенок прописан в квартире. Необходимо именно право собственности на долю в помещении.
Возможность оформления сделки с долями в квартире без участия нотариуса есть только в исключительных случаях. Подавляющее большинство сделок должны оформляться с предварительным обращением в нотариальную контору. При наличии вопросов о продаже квартиры в долевой собственности, необходимо привлечь специалиста по жилищному праву. Оставляйте заявку на сайте, и юрист свяжется с вами в ближайшее время.
Оцените статью
(2 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Загрузка...Похожие статьи
