Задать вопрос
Выписка из квартиры и прописка через МФЦ одновременно
45 603 просмотров
5 199 просмотров
Продажа доли квартиры без согласия других собственников
Проблемой долевого владения квартирой является невозможность свободно продать свое имущество. Существует много проволочек, связанных с оформлением документов, уведомлением других владельцев. Зачастую возникает вопрос, а нужно ли учитывать мнение совладельцев? Рассмотрим, как оформить продажу доли квартиры без согласия других собственников.
Немного о долевой собственности
Квартира может находится в собственности одного владельца или нескольких. В первом случае – это индивидуальная собственность, во втором – общая.
В соответствии со ст. 224 ГК РФ к общей собственности относятся:
- Совместная. Жилье принадлежит 2 и более гражданам. Каждый из владельцев имеет права на объект в целом, но не может им распоряжаться самостоятельно.
- Долевая. Квартира принадлежит 2 и более гражданам, но каждый имеет строго установленную долю.
Мнение эксперта
Станислав Евсеев
Юрист. Опыт 12 лет. Специализация: гражданское, семейное, наследственное право.
Доля – это условное название. Она не означает, что собственник может распоряжаться определенной комнатой и коридором. Каждый из владельцев имеет равные права на пользование квартирой, вне зависимости от величины доли.
Наличие прав на долю в квартире дает возможность оформить регистрацию по месту жительства. Причем размер доли значения не имеет.
Для того, чтобы доля включала конкретную жилплощадь в квартире необходимо провести процедуру по определению порядка использования объекта. Процесс проводится в судебном или добровольном порядке. В результате определенная комната будет закреплена за владельцем.
Важно! Обязанность по оплате коммунальных услуг возлагается на сособственников вне зависимости от величины долей. Если будет сформирован долг, то предоставление коммунальных услуг может быть приостановлено, даже если один из совладельцев вносил оплату за свою долю регулярно.
Доля в квартире может быть продана, завещана, подарена. На нее может быть наложен арест или обременение.
Можно ли продать долю квартиры без согласия других владельцев
Собственник может распоряжаться объектом по своему усмотрению. Согласие других владельцев для этого не требуется.
Чтобы избежать деления квартир на микродоли, закон предусматривает необходимость предоставления сособственникам преимущественного права выкупа. В случае отказа граждан от заключения сделки, объект может быть продан третьим лицам.
В случае согласия на выкуп, доля продавца может быть:
- передана одному из совладельцев (его доля пропорционально увеличивается);
- продана нескольким совладельцам (стороны сами определяют, на сколько увеличится их часть).
Продажа доли квартиры без согласия совладельцев в 2024 году
Продажа доли в квартире мало отличается от сделки с участием квартиры целиком.
Однако имеет определенные особенности:
- необходимость соблюдения прав других владельцев;
- потребность в оформлении документов;
- необходимость в выделении доли.
Выделение доли
В процессе подготовки к продаже необходимо выделить долю в праве общей собственности.
Процедура может быть проведена:
- По соглашению собственников. Граждане заключают соответствующее соглашение на добровольной основе. Документ подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации.
- В судебном порядке. Один из совладельцев может инициировать судебный процесс. Вопрос урегулируется в порядке искового судопроизводства. Документы направляются в районный суд по месту нахождения квартиры. Государственная регистрация права собственности осуществляется на основании решения суда.
В результате, гражданин станет владельцем определенной доли квартиры. После чего можно осуществить сделку по ее продаже.
Направление уведомления
Ст. 250 ГК РФ обязывает продавца предложить выкупить часть жилого помещения совладельцам в приоритетном порядке. В соответствии с методическими рекомендациями для нотариусов процедура оповещения сособственников о продаже должна выглядеть следующим образом:
- оформление письменного документа;
- направление его способом, который позволяет установить факт вручения;
- получение ответа.
В случае отсутствия ответа в течение 30 дней, появляется возможность продажи объекта другому покупателю.
При нежелании выкупа, отказ необходимо оформить в письменной нотариальной форме. В противном случае нотариус откажется принимать его во внимание при совершении сделки.
Методические рекомендации для нотариусов предлагают следующие варианты направления уведомления сособственникам:
- телеграмма;
- при помощи нотариуса.
В случае, если совладелец отказывается получать телеграмму, то необходимо обратиться в нотариальную контору. Специалист подготовит уведомление и направит адресату самостоятельно.
В случае невручения, нотариус имеет право составить соответствующий документ об уклонении от получения корреспонденции. Он приравнивается к официальному уведомлению совладельца.
Однако не все специалисты выдают данный документ, так как его обоснованность является сомнительной. Гражданин может не получать телеграмму, так как находится в длительной командировке, на лечении и по другим уважительным причинам. Поэтому перед заключением договора с нотариусом необходимо узнать, выдаст ли он документ о невручении.
Алгоритм действий
Порядок действий собственника в случае продажи доли в квартире:
- Оформление телеграммы с уведомлением совладельцам.
- В случае получения положительного ответа – заключение договора.
- В случае получения отказа – нотариальное оформление ответа.
- В случае отсутствия сведений в течение 30 дней – заключение договора с третьими лицами.
- В случае, если документ не был вручен – обращение к нотариусу.
Алгоритм действий при заключении договора:
- Подготовка документации.
- Оформление контракта.
- Обращение к нотариусу.
Сбор документации
Перечень данных, необходимых для оформления сделки по продаже доли:
- правоустанавливающий документ (контракт дарения, покупки, свидетельство о наследовании);
- технический паспорт из БТИ;
- документ о выделении доли;
- паспорта собственника и покупателя;
- согласие супругов на сделку;
- выписка из домовой книги;
- выписки с лицевых счетов об отсутствии долгов;
- нотариальная доверенность (при наличии представителя).
Составление договора
Контракт оформляется в письменной форме. Он может быть подготовлен сторонами, но данная услуга оказывается нотариусом. Так как обращения в нотариальную контору не избежать, можно заказать документ там.
Однако предварительно можно урегулировать все правовые моменты с помощью юриста. Так как нотариус только оформит документ. Сведения для него должны предоставить стороны.
Образец договора по продаже доли в квартире
Обращение к нотариусу
С 2016 года все сделки с долями в недвижимости подлежат нотариальному оформлению. Поэтому избежать обращения к нотариусу нельзя.
Закон не устанавливает конкретную нотариальную контору, в которую должны обратиться стороны. Выбор лежит на продавце и покупателе.
Важно! Нужно обратить внимание, что расценки у нотариусов различаются даже в масштабах одного города. Если заранее поискать специалиста, можно немного сэкономить.
Обязанности нотариуса:
- проверка документов;
- проверка юридической чистоты сделки;
- проверка дееспособности сторон;
- оформление контракта (по инициативе сторон);
- удостоверение сделки;
- направление документов в Росреестр;
- выдача новых документов и выписки из ЕГРН.
С 2019 года, обязанность по направлению документов на государственную регистрацию в Росреестр возлагается на нотариуса. Данные передаются в порядке электронного документооборота.
Затраты собственника
Сделка по продаже доли в жилье нуждается в обязательном нотариальном удостоверении. С одной стороны, обращение к нотариусу увеличивает надежность сделки. Ее сложнее оспорить, так как специалист проверяет юридическую чистоту сделки.
С другой стороны, стоимость процедуры значительно увеличивается. Расходы на нотариальное удостоверение сделки по продаже доли квартиры включают фиксированную сумму и процент. Величина напрямую зависит от стоимости объекта.
Порядок расчета фиксированной суммы
| Стоимость доли (р.) | Для родных (р.) | Для третьих лиц (р.) |
|---|---|---|
| 1 млн. | 5 тыс. | 7 тыс. |
| 1,5 млн. | 6 тыс. | 8 тыс. |
| 2 млн. | 7 тыс. | 9 тыс. |
| 2,5 млн. | 8 тыс. | 10 тыс. |
| 3 млн. | 9 тыс. | 11 тыс. |
| 5 млн. | 13 тыс. | 15 тыс. |
| 7 млн. | 17 тыс. | 19 тыс. |
| 10 млн. | 23 тыс. | 25 тыс. |
| 15 млн. | 28 тыс. | 30 тыс. |
| 20 млн. | 33 тыс. | 35 тыс. |
Порядок определения процентной части тарифа для родственников:
- если стоимость объекта составляет менее 10 000 000 р., то необходимо выплатить 3 000 + 0,2% от суммы сделки;
- если цена доли составляет более 10 000 000 р., то нужно заплатить 23 000 + 0,1%.
Максимальная выплата не может превышать 50 000 р.
Порядок определения процентной части тарифа для третьих лиц:
- если стоимость доли менее 1 000 000 р., то нужно выплатить 3 000 р. + 0,4%;
- при стоимости объекта от 1 000 000 р., до 10 000 000 р., нужно заплатить 7 000 р. + 0,2%;
- если цена превышает 10 000 000 р., то к выплате 25 000 р. + 0,1%.
Предельная сумма составляет 100 000 р.
В случае, если гражданин пользуется услугами нотариуса для оформления договора купли-продажи, то дополнительно необходимо оплатить правовые и технические услуги. На практике отказаться от такой выплаты невозможно.
Поэтому к величине госпошлины добавится еще одна выплата. Она различается в зависимости от субъекта РФ, в котором расположена квартира. Уточнить предельную стоимость в регионе можно на сайте Федеральной нотариальной палаты. Чтобы конкретизировать сумму нужно связаться с конкретной нотариальной конторой.
Варианты продажи доли в квартире без согласия второго собственника
В случае, если совладелец отказывается получать уведомление и чинит препятствия к продаже, риелторы предлагают незаконные способы урегулирования вопроса:
- оформление договора залога – доля отчуждается в пользу залогодержателя;
- оформление договора дарения микродоли – дарственная не требует согласия совладельцев, а новый сособственник также получает преимущественное право выкупа.
Нужно помнить, что данные методы являются незаконными. Они содержат признаки мнимой сделки (стороны не желают наступления последствий, которые должны возникнуть вследствие заключения конкретной сделки).
Законопослушный совладелец может оспорит такую сделку в суде и перевести право покупки на себя. В такой ситуации, продавец может потерять значительную сумму.
Пример. Гражданин Ж. отбывал наказание в тюрьме. В это время жена подала на развод. Мужчина освободился, но пользоваться совместной квартирой не смог. Женщина сменила замки и проживала там с сожителем. Назло бывшей жене, гражданин Ж., подарил 1/100 долю квартиры гражданину Г. После чего, продал ему свою долю. Женщина узнала о сделке в момент вселения нового сособственника. Она обратилась в суд для признания сделки незаконной и перевода права выкупа не нее. Суд удовлетворил ее требования.
Поэтому в случае проблем с сособственником, необходимо обратиться в суд с заявлением об устранении препятствий в продаже объекта. Судебное решение приравнивается к уведомлению.
Продажа доли в квартире: плюсы и минусы
На практике, продажа доли в квартире имеет единственный плюс: возможность реализации имущественного права. То есть, гражданин получает деньги вместо права собственности.
Минусов у такой сделки гораздо больше:
- сложно найти покупателя;
- возможны препятствия к продаже со стороны других собственников;
- стоимость доли на 30% ниже (если продавать отдельно);
- если совладельцами являются родственниками, то можно испортить отношения.
Поэтому необходимо изначально взвесить все плюсы и минусы конкретной сделки.
В случае возникновения проблем при продаже доли в квартире, необходимо привлечь юриста. Специалист поможет правильно оформить уведомление, составить контракт купли-продажи, осуществит полное сопровождение сделки. Записывайтесь на первую бесплатную консультацию прямо на сайте. Юридическая поддержка будет отказана вам немедленно.
Оцените статью
(3 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Загрузка...Похожие статьи
