1 464 просмотров

Продажа квартиры в долевой собственности

Наличие нескольких владельцев у жилого помещения значительно усложняет процедуру продажи. Граждане должны надлежащим образом оформить документы, договориться о стоимости объекта и порядке оформления сделки. Кроме того, наличие нескольких собственников предполагает необходимость нотариального удостоверения контракта. Поэтому стоимость процедуры увеличивается. Хотя собственники могут быть заинтересованы в скорейшем совершении сделки. Рассмотрим, как оформляется продажа квартиры в долевой собственности.

Какие нужны документы для продажи квартиры в долевой собственности

Продажа квартиры в долевой собственности означает, что все совладельцы одновременно заключают сделку по продаже жилья с одним покупателем. Если вы собираетесь продать квартиру, то необходимо начать с подготовки документации.

Сбор документов проводится в несколько этапов:

1. Оформление документов на жилое помещение. К данному этапу относится получение документов о праве собственности, узаконивание перепланировки, получение технического паспорта, выделение долей в праве собственности, выдел доли в натуре (в зависимости от конкретной ситуации).
2. Подготовка документации на продажу. К ней относится снятие обременения (при покупке на маткапитал, аресте), оформление согласия супруга (если объект был приобретен в период брачного союза), подготовка нотариальной доверенности (если интересы продавца представляет доверитель).
3. Направление уведомления для сособственников. В печень документов необходимо приложить как уведомление, так и данные о его получении совладельцами. При необходимости, можно оформить нотариальный отказ от сособственников.

Примерный список документации для продажи квартиры:

• документы, удостоверяющие личности сторон (паспорт, свидетельство о рождении несовершеннолетних собственников);
• правоустанавливающие данные для каждой доли;
• выписка из ЕГРН;
• выписка из домовой книги;
• технический паспорт;
• справка из БТИ;
• согласие супруга;
• сведения об отсутствии долгов по коммунальным услугам;
• нотариальная доверенность;
• уведомление сособственников (если квартира продается не в полном объеме).

Как продать квартиру в долевой собственности

Мнение эксперта

Станислав Евсеев

Юрист. Опыт 12 лет. Специализация: гражданское, семейное, наследственное право.

Задать вопрос эксперту

В зависимости от конкретной ситуации список может быть больше. Например, если в состав собственников входят несовершеннолетние дети, то потребуется получить согласие районного отдела опеки на оформление сделки. В противном случае, нотариус откажет в удостоверение контракта.

После 31.07.2019 обращение к нотариусу стало добровольным (если собственники продают одновременно все доли в квартире).

Закон обязывает нотариально удостоверить контракт, если одним из продавцов является несовершеннолетний. Целесообразно обратится к нотариусу, если в состав собственников входит пожилой гражданин.

Важно! Необходимо потребовать, чтобы пожилой гражданин предоставил справку из наркологического и психиатрического диспансеров. В случае, если продавец отказывает в предоставлении сведений, разумно отказаться от оформления контракта.

Способы продажи и налогообложение

На практике существуют следующие варианты продажи квартиры в долевой собственности.

Способы

Если жилье находится в долевой собственности, то каждый из владельцев является самостоятельным продавцом. Все совладельцы имеют право оформить доверенность на одного продавца или на третье лицо.

В процессе сделки, каждая из сторон заинтересована в уменьшении расходов на оформление. Популярным вариантом является раздел затрат по 50%.

Однако продавец дополнительно оплачивает 13% НДФЛ, если владел объектом менее 5 лет (в случае получения в наследство или в дар – 3 года). Сумма налога может быть весьма значительной. Поэтому совладельцы заинтересованы в ее уменьшении.

Для использования налогового вычета в 1 000 000 р. от суммы сделки можно использовать раздельные договоры.

Продажа квартиры одним договором

Если стоимость квартиры невысока или совладельцы владели жильем более установленного срока, то такой вариант является приоритетным:

• уменьшается величина затрат на оформление нескольких договоров;
• уменьшаются расходы на технические и правовые услуги нотариуса;
• необходимо предоставлять меньше документов;
• меньше проблем с документацией.

Метод может быть использован, если цена жилья составляет меньше 1 000 000 р. В такой ситуации, продавцы используют фиксированный налоговый вычет.

Если минимальный срок владения объектом уже преодолен, то налог не начисляется. Исключение составляет ситуация, когда продавец не является резидентом РФ. Кроме того, сумма налога увеличивается до 33%.

Продажа квартиры разными контрактами

Метод продажи по долям одному покупателю может быть использован в следующих случаях:

• минимальный срок владения еще не вышел;
• стоимость объекта значительно превышает величину фиксированного вычета (1 000 000 р.);
• затраты на подготовку нескольких договоров не превышают величину налога.

Способ получил распространение, так как многие граждане использовали для погашения ипотеки материнский капитал. После окончания кредита, родители должны выделить доли детям. У детей сроки владения исчисляются с даты выделения. В результате, семья должна оплатить налог при продаже квартиры, который может превышать величину маткапитала.

Пример. Семья Пришвиных приобрела 1 комнатную квартиру в ипотеку. После рождения второго сына, они решили расширить жилплощадь. Для этого, они погасили остаток кредита за счет материнского капитала. Супруги хотели продать жилье и оформить недостающие средства в ипотеку. По условиям меры поддержки, они выделили доли детям. После чего, оформили сделку за 6 000 000 р. В июле следующего года в новую квартиру пришло письмо из ИФНС. Налоговая уведомила о наличии долга по налогам в размере 180 000 р. Ситуация возникла, так как семья оформила общий договор купли-продажи. А срок рассчитывается с момента выделения долей детям.

Конечно, супруги должны обратиться в ИФНС с требованием произвести перерасчет. Их доли не должны облагаться налогом, так как они владели жильем более 5 лет. А на доли детей можно использовать фиксированный вычет. Однако он будет применен совместно (по 500 000 р. на каждого ребенка). Таким образом величина налога будет уменьшена, но все равно останется значительной.

Принудительная продажа

В случае, если один из совладельцев против оформления сделки, возможна принудительная продажа.

Способ может применяться:

• исключительно в судебном порядке;
• если доля признана незначительной;
• если объект не является единственным жильем гражданина;
• если лицо фактически не проживает в помещении.

Если ситуация соответствует перечисленным требованиям, то долевой собственник имеет право обратиться в суд с требованием о принуждении к совершению сделки.

Порядок действий:

1. Направление иска.
2. Внесение платы на счет суда.
3. Судебное разбирательство.
4. Вступление решения в законную силу.
5. Перечисление средств владельцу маленькой доли.
6. Переоформление доли на истца.

Способ популярен для выкупа микродолей.

Алгоритм действий

Рассмотрим порядок продажи квартиры в долевой собственности:

1. Подготовка документов.
2. Составление договора.
3. Нотариальное удостоверение.
4. Получение оплаты.
5. Регистрация в Росреестре.

Подготовка к сделке

Если совладельцы пришли к договоренности в отношении сделки, то необходимо дополнительно урегулировать следующие вопросы:

1. Оформление нотариальной доверенности. Если один или несколько сособственников не могут самостоятельно присутствовать на сделке, то возможно оформить доверенность на одного из владельцев. Минусом такого варианта становятся затраты на доверенность и необходимость получения нотариального согласия супруга на сделку (если доверителем является супруг).
2. Открытие счета в банке или аренда банковской ячейки, совместно с покупателем. Чтобы не передавать крупную сумму денежных средств наличными, целесообразно провести их безналичным переводом или заранее вложить в банковскую ячейку. Такой способ обезопасит продавца от финансовых мошенников.

Оформление договора

Контракт должен иметь письменную нотариальную форму. Доверить его оформление можно юристу или нотариусу. Хотя нотариальные конторы оказывают услуги по подготовке проектов договоров, они не несут ответственность за юридическую чистоту сделки. Поэтому целесообразно привлечь к оформлению проекта юриста.

Основные пункты контракта:

• название;
• место оформления;
• дата заключения;
• сведения о всех продавцах;
• данные о наличии доверенности (при наличии);
• информация о лицах, которые выступают от имени несовершеннолетних продавцов;
• сведения о покупателях;
• данные о наличии доверенности;
• информация о лицах, которые выступают от имени несовершеннолетних покупателей;
• описание квартиры (адрес, площадь, дом, этажность, расположение на каком этаже);
• описание долей в квартире;
• порядок передачи оплаты;
• наличие аванса, рассрочки, задатка;
• права и обязанности продавца и покупателя;
• причины для оспаривания документа;
• включение в документ акта приема-передачи;
• реквизиты сторон и подписи.

Обращение к нотариусу

Если квартира имеет нескольких владельцев, то обращение к нотариусу неизбежно. Такой подход реализуется государством с 2016 года. С 07.2019 ситуация незначительно изменилась. Если объект продается целиком, то нотариальное удостоверение применяется по инициативе сторон.

Нотариус проверит дееспособность сторон. Кроме того, оспорить удостоверенную сделку сложнее.

Но минусом ситуации является увеличение расходов на продажу. Обращение к нотариусу требует оплаты следующих услуг:

• за заверку документа – 0,5% от стоимости объекта;
• за изготовление проекта – от 3 000 р.;
• за правовые услуги – в зависимости от региона.

Важно! Уточнить примерную стоимость правовых и технических услуг можно на сайте Федеральной нотариальной палаты.

Например, в 2024 году в Республике Адыгея, стоимость услуг нотариуса составит 4500 р.

Заключение контракта с недвижимостью без участия нотариуса является опасной сделкой. Простая письменная форма не защищает права и интересы сторон.

Пример. Гражданка Ш. оформила развод с супругом. Мужчина являлся сособственником квартиры (1/4 доля – мужа, ¾ доли – жены). Причиной развода стало отбывание наказания в тюрьме. Освободившись мужчина не смог вселиться в квартиру. Поэтому он продал долю за минимальную стоимость риелторам. Покупатель оформил сделку по дарению доли третьему лицу. Новые владельцы въехали в квартиру. Незаконными действиями они склоняли женщину к продаже доли за незначительную цену. Владелица была против. Поэтому злоумышленники облили ее серной кислотой. Несоблюдение законодательства в сфере сделок с недвижимостью привели собственницу в больницу, а новых владельцев в тюрьму.

Получение оплаты

Стоимость объекта обязательно прописывается в договоре. По инициативе сторон, цена может быть указана за квартиру в целом или за каждую долю в отдельности.

Стороны могут предусмотреть:

• внесение задатка (обязательно указать, что задаток передается в счет оплаты);
• внесение аванса;
• рассрочку;
• полную передачу оплаты;
• передачу средств через банковскую ячейку;
• перевод оплаты через аккредитив.

После внесения денежных средств на счет продавца, целесообразно оформить расписку об оплате и отсутствии претензий.

Полученная сумма распределяется между сособственниками в соответствии с величиной долей в праве собственности. Если контракт заключался с каждым владельцем индивидуально, то средства могут быть переведены на счет напрямую.

Расходы

Затраты на совершение сделки включают:

1. Получение юридической консультации – от 3 000 р.
2. Подготовка проекта договора – от 3 000 р.
3. Удостоверение у нотариуса – 0,5% от суммы сделки.
4. Услуги нотариуса – в зависимости от региона (от 4 000 р. до 12 000 р.).
5. Государственная регистрация (для покупателей) – 2 000 р. с каждого покупателя.
6. Подоходный налог (с продавцов) – 13% от стоимости доли.

Продажа квартиры в долевой собственности требует тщательной подготовки. Владельцы и покупатели должны озаботиться защитой своих прав и имущественных интересов. Поэтому предварительно целесообразно получить консультацию юриста. Помощь специалиста можно получить немедленно на нашем сайте. Для этого опишите вашу проблему в форме обратной связи.

• В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
• Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Автор статьи

Погонцева Снежана

Юрист по семейному праву. Стаж с 2010 года.

Рейтинг автора

Написано статей

712

Задать вопрос эксперту

Оцените статью

(1 оценок, среднее: 5,00 из 5)

Загрузка...