Задать вопрос
Возражение на исковое заявление о разделе совместно нажитого имущества
16 808 просмотров
5 660 просмотров
Раздел земельного участка находящегося в ипотеке
Раздел земельных участков при разводе подчиняется общим правилам раздела совместного имущества супругов. Но что делать, если земельный участок обременен ипотекой? Можно ли разделить такой участок и как это осуществить?
Общие правила раздела ипотеки
Независимо от того, заключали ли супруги договор ипотеки как созаемщики или как должник и поручитель, они всегда несут солидарную ответственность. Это означает, что в случае просрочки платежа банк может взыскать задолженность с любого из супругов или с них обоих.
Мнение эксперта
Станислав Евсеев
Юрист. Опыт 12 лет. Специализация: гражданское, семейное, наследственное право.
Раздел ипотечного долга всегда предполагает превращение обязательства из солидарного в долевое, то есть каждый из супругов будет обязан выплатить банку лишь свою долю. Соответственно, в случае просрочки платежа банк может предъявить требования только к супругу, допустившему просрочку, и только в размере его части долга. Поскольку риск невозврата средств должниками в этом случае увеличивается, раздел долга по ипотеке допускается только с согласия банка.
| № п/п | Способы раздела ипотеки |
|---|---|
| 1 | Исходя из равенства долей – платеж делится поровну, при этом каждому супругу присуждается ½ доли в праве собственности на заложенное имущество |
| 2 | Если есть основания для отступления от принципа равенства – долг и платеж разделяются пропорционально присужденным долям в заложенном имуществе |
| 3 | Возможно признание одного из супругов единоличным собственником предмета ипотеки с возложением на него обязанности по погашению остатка займа и исключением второго супруга из созаемщиков. В этом случае второй супруг имеет право на возмещение ему половины платежей, совершенных в период брака до раздела имущества, т.к. считается, что кредит погашался за счет общих средств. |
| 4 | Возможно признание одного из супругов единоличным собственником предмета ипотеки с возложением на него обязанности по погашению остатка займа и исключением второго супруга из созаемщиков. В этом случае второй супруг имеет право на возмещение ему половины платежей, совершенных в период брака до раздела имущества, т.к. считается, что кредит погашался за счет общих средств. |
В отсутствие согласия банка суд может лишь определить доли в заложенном имуществе и зафиксировать размер платежа по ипотеке отдельно для каждого должника. Ответственность бывших супругов при этом останется солидарной.
Особенности возникновения ипотеки на земельный участок
Ипотека земельного участка, как правило, связана с индивидуальным жилищным строительством, и возникает в следующих случаях:
- Супруги берут кредит на приобретение земли для строительства здания – в этом случае речь идет об ипотеке участка по договору. На строительство здания разрешения банка не требуется, но такое здание также обременяется ипотекой (передается банку в залог).
- У супругов уже есть участок, а сам кредит оформляется на приобретение/возведение дома – в этом случае ипотека земельного участка для дома возникает в силу закона. Залогодержателем выступает банк, предоставивший заем на покупку/строительство здания.
В обоих случаях ипотека возникает в момент государственной регистрации права собственности на недвижимость и в обоих случаях существует ряд сложностей, связанных с разделом земельного участка в случае развода.
Можно ли разделить земельный участок в ипотеке?
Обремененный залогом надел может быть разделен при одновременном соблюдении трех условий:
- Этого требуют интересы супругов и их несовершеннолетних детей;
- Раздел соответствует закону и не исключает нормальное и юридически допустимое использование недвижимости, расположенной на данном участке;
- Раздел участка не нарушает прав и интересов третьих лиц.
Как правило, раздел земельного участка производится при разделе расположенного на нем дома (в том числе, недостроенного).
Обратите внимание! Важным принципом земельного законодательства является единство юридической судьбы здания и земельного участка, на котором оно расположено. Исходя из этого положения, раздел здания невозможен без раздела участка и наоборот – участок не может быть поделен, если здание такому разделу не подвергалось.
В каких случаях делится земельный участок в ипотеке?
Как было сказано выше, раздел земельного надела в ипотеке возможен, если при этом не нарушаются нормы земельного, градостроительного, административного и гражданского законодательства.
Какие нормы должны быть соблюдены? Прежде всего, площадь образуемого земельного участка должна быть в пределах допустимых значений. Такие значения устанавливаются властями отдельно для каждого региона и(или) города.
Примерные предельные значения участков для ИЖС — от 300 до 3000 кв.м.
Важно! Собственные нормативы могут быть установлены для отдельных районов или микрорайонов города. О минимальной величине земельных участков под застройку лучше заблаговременно уточнить в муниципалитете по месту нахождения участка.
Допустимые значения участков могут меняться в зависимости от материала дома, плотности застройки в данной местности и других факторов.
Помимо этого, раздел участка не допустим, если:
- он мешает использованию здания/части здания;
- он препятствует завершению строительства дома;
- он делает невозможным использование земли по назначению;
- он влечет за собой изломанность границ, чересполосицу;
- иным образом мешает рациональному использованию земли и построек.
Во всех перечисленных случаях раздел в натуре земельного участка не производится. В противном случае решение суда будет неисполнимо.
Способы и процедура раздела участка
Процедура раздела участка в ипотеке включает следующие этапы:
- определение долей супругов в праве собственности на участок и здание;
- проведение межевания, в ходе которого устанавливаются границы новых самостоятельных участков, размещаются межевые знаки, рисуются чертежи;
- присвоение адресов новым участкам;
- постановка новых объектов недвижимости на кадастровый учет;
- регистрация права собственности на новые участки.
При разделе заложенного земельного участка ипотека сохраняется в отношении каждого вновь образованного участка, если иное не установлено соглашением собственника недвижимости и банка.
Первым пунктом процедуры раздела участка является определение долей супругов. Доли могут быть установлены соглашением сторон или судебным постановлением.
Если стороны намерены урегулировать вопрос мирным путем, они могут заключить соглашение о разделе имущества или об определении долей в общем имуществе, которое будет регламентировать и размер доли, которая причитается супругу, и размер платежа по ипотеке. Если такое соглашение согласовано с банком, и он не возражает против трансформации солидарного ипотечного обязательства в долевое, то следующим этапом будет внесение изменений в кредитный договор.
При наличии между супругами споров раздел имущества и долгов проводится судом. Подробнее об особенностях и порядке раздела ипотеки при разводе смотрите отдельную публикацию.
Судебный процесс раздела участка в ипотеке имеет следующие особенности:
- в рамках дела назначается землеустроительная, а если разделу подлежит дом, то еще и строительно-техническая экспертиза для решения вопроса о возможности и целесообразности раздела, а также предложения его вариантов;
- к участию в деле в качестве третьего лица привлекается банк.
Пример. Жилой дом, приобретенный с использованием ипотечного кредитования, по итогам строительно-технической экспертизы был признан подлежащим фактическому разделу на две изолированные части. При вынесении судом решения также была решена судьба земельного участка под домом, а именно произведен его раздел в ½ долях между каждым из супругов. В ходе исполнения решения было произведено межевание участка, его фактически раздел, присвоение отдельных номеров каждой половине дома. Фактически, индивидуальный жилой дом после исполнения решения был перепланирован и перестроен в двухквартирный жилой дом.
Важно! Сложности при разделе земельного участка в ипотеке возникают именно при необходимости физического раздела данного имущества. Формальный раздел с признанием права общей долевой собственности, как правило, никаких проблем на практике не вызывает.
Что делать, если раздел участка невозможен?
Невозможность раздела земельного участка в натуре ввиду его небольшого размера или по иным причинам оставляет супругам выбор из 3 вариантов:
- Передача участка в единоличную собственность одного супруга с выплатой второму соразмерной компенсации. В этом случае обязанность по выплате ипотечного долга ляжет на плечи только одного супруга.
- Продажа участка и перевод ипотечного долга на третье лицо.
- Установление порядка пользования общим участком.
Порядок пользования участком можно определить в добровольном или судебном порядке. Если имеет место обращение в суд, то обычно не обходится без назначения землеустроительной экспертизы, при которой эксперт предлагает наилучшие для супругов варианты совместного использования имущества. При наличии дома эксперт, составляя заключение, учитывает его планировку, назначение помещений, вариант прокладки инженерных коммуникаций и многие другие факторы.
Итогом экспертизы будет однозначный ответ о возможности или невозможности раздельного использования дома и земельного участка, а также один или несколько вариантов фактического раздела дома в натуре.
Помимо заключения эксперта, суд принимает во внимание:
- как распределены доли в общем имуществе;
- есть ли между супругами договоренность (устная или письменная) о порядке использования имущества, подтвержденная многолетней практикой;
- удобство использования земли и дома для супругов.
Отношения супругов по использованию участка и здания относятся к числу длящихся, а значит, установленный порядок может быть впоследствии скорректирован. Определение порядка пользования общим имуществом государственной регистрации не подлежит. Судебный акт в этой части исполняется с участием представителей ФССП.
Оцените статью
(Пока оценок нет)
Загрузка...Похожие статьи
