Задать вопрос
Выселение квартирантов без договора
5 267 просмотров
1 180 просмотров
Приватизация придомовой территории многоквартирного дома
Придомовыми территориями многоквартирных домов (МКД) называют участки земли вокруг жилого здания, то есть двор и все, что на нем расположено: зеленые насаждения, игровые и спортивные зоны, паркинги и прочее. Изначально этим владеет муниципалитет, но после того, как вышеуказанные площади будут приватизированы, право собственности перейдет к жильцам. Для чего нужна приватизация дворов и что нужно сделать для ее осуществления, давайте разбираться.
Можно ли приватизировать придомовую территорию многоквартирного дома?
В настоящее время помимо возведения МКД на застройщиков возлагается обязанность – подготовить кадастровые документы на участок земли, прилегающий к зданию. После того, как объект вводится в эксплуатацию, владельцы квартир получают право на заселение в приобретенное жилье. Согласно статье 36 ЖК РФ, все собственники квартир в МКД являются совладельцами придомовой территории, а значит в приватизации нет никакой необходимости.
Но данное правило распространяется на многоквартирные дома, построенные сравнительно недавно. До сих пор существует много жилых объектов, чьими дворам владеет местная администрация. И вот в этом случае приватизация — единственный законный способ для жильцов завладеть участком, прилегающим к МКД, правда, не всем, а лишь его частью.
Согласно пункту 12 статьи 85 Земельного Кодекса РФ, нельзя приватизировать участки занятые:
- площадями;
- скверами;
- дорогами для автомобилей;
- набережными;
- другими местами общественного пользования.
Закон
Наряду с Жилищным Кодексом РФ, который является основным законом, регулирующим жилищные правоотношения, важные положения о приватизации придомовых территорий МКД устанавливаются Земельный Кодексом РФ, вступившим в законную силу в 2001 году. В нашем вопросе оба свода одинаково важны, так как дворы можно отнести одновременно и к жилому и земельному фондам. Кроме того, основные положения о бесплатной приватизации муниципальной собственности содержатся в ФЗ №1541-1 от 04.07.1991 года (действующая редакция от 20.12.2017).
Плюсы и минусы
| Плюсы | Минусы |
|---|---|
| Использовать участок земли в коммерческих целях можно будет только с разрешения собственников, то есть жильцов МКД | У собственников появляется обязанность по оплате имущественного налога, а значит, цифра в квитанциях за ЖКУ заметно возрастет (чем больше площадь квартиры, тем больше налог) |
| Если территория около дома будет отчуждена муниципалитетом для каких-либо нужд, жильцам будет выплачена компенсация | Благоустраивать и обслуживать территорию (вывозить мусор, убирать снег, поддерживать чистоту на детских площадках и прочее) жителям придется самостоятельно за свой счет |
| Появится возможность получения прибыли с коммерческого использования двора, например, со сдачи его части в аренду или с организации на территории около МКД платного паркинга | |
| Общая стоимость квартир в домах с приватизированными дворами несколько выше остальных |
Варианты использования земельной территории
После оформления участка в долевую собственность, жильцы МКД могут использовать его в различных целях:
- создавать детские, игровые, спортивные площадки;
- обустраивать зоны отдыха;
- строить гаражи
- создавать парки, скверы и другие зеленые островки;
- обустраивать бесплатные паркинги для жильцов МКД;
- сдавать в аренду площади под коммерческую деятельность или размещение рекламных конструкций.
Обратите внимание, если в результате обустройства двора, жильцы создадут преграды для перемещения людей и транспортных средств, таких как кареты скорой помощи или пожарные машины, местная администрация может в судебном порядке заставить снести незаконно возведенные преграды.
Особенности приватизации
| Многоквартирных домов | Малоэтажных домов | Частных домов | |
|---|---|---|---|
| Кто становится собственником придомовой территории после ее приватизации | Каждый жилец МКД | Только жильцы, занимающие нижние этажи дома | Владелец частного дома |
| Кто может осуществить приватизацию | Застройщик или сами жильцы | Жильцы | Владелец частного дома, имеющий на руках договор аренды земельного участка |
| Особенности | - Информация о границах придомовой территории содержится в кадастровом паспорте или техническом плане дома; - В большинстве случаев, заявление на приватизацию подается коллективно всеми собственниками квартир в МКД, но закон допускает подачу заявок небольшими инициативными группами или даже каким-либо жильцом единолично. - Жильцы имеют право делегировать свои обязанности по обслуживанию МКД управляющей компании или ТСЖ. - После приватизации каждый владелец квартиры должен будет ежегодно платить налог на землю. | Владелец частного дома для осуществления приватизации должен иметь на руках правоустанавливающий документ на земельный участок, прилегающий к дому (договор аренды, членская книжка садового товарищества, акт о бессрочной передаче земли в пользование). - не получится перевести в собственность участки, являющиеся частью лесного, водного и заповедного фонда или местом общего пользования. |
|
Как приватизировать придомовую территорию многоквартирного дома?
Условно процедура происходит в два основных этапа: получение разрешения от местной администрации и регистрация прав собственности в Росреестре.
Кто может выступить инициатором?
Начать переоформление права собственности может:
- фирма-застройщик;
- коллективно выбранный представитель или отдельный жилец;
- управляющая компания;
- юридическое лицо или индивидуальный предприниматель.
Кто бы ни выступил инициатором приватизации, процедура станет возможной только при наличии у лица в собственности жилья в МКД.
Пример. Застройщиком ООО «Элит-строй» было размещено объявление о том, что планируется возведение МКД в одном из престижных районов столицы. Все желающие смогли заключить с застройщиком соглашение о долевом участии в строительстве. Согласно условиям договора, в обязанности ООО помимо постройки МКД входила работа по оформлению кадастровой документации. Граждане же в свою очередь обязались приобрести жилье по его кадастровой стоимости. Вместе со связкой ключей от квартиры, каждый новосел получил долю от придомовой территории. Сразу же после того как объект был введен в эксплуатацию, жильцы оформили право собственности на землю в Росреестре. Так как застройщик позаботился об оформлении кадастровых документов, заявление в муниципалитет о приватизации писать не было необходимости.
Порядок
Алгоритм действий при осуществлении приватизации двора выглядит следующим образом:
- проводим общее собрание жильцов МКД;
- выбираем ответственное лицо или инициативную группу;
- подготавливаем кадастровую документацию на землю (при необходимости заказываем в Росреестре кадастровый паспорт);
- осуществляем межевание двора;
- обращаемся с заявлением в органы местной администрации;
- подписываем соглашение о передачи земельного участка, прилегающего к дому в долевую собственность жильцов;
- регистрируем права собственности в Росреестре и получаем выписку из ЕГРН.
Процедура
Рассмотрим каждый из этапов приватизации подробнее:
Этап 1. Объявление общего собрания
Инициировать встречу собственников может один из жильцов, обычно эта обязанность возлагается на старших дома или подъезда. Добиваться стопроцентной явки не обязательно, главное, чтобы все жители МКД были оповещены о планируемом собрании надлежащим образом.
Этап 2. Проведение общего собрания
На обсуждении жильцы должны принять решение о целесообразности приватизации придомовой территории и о выборе ответственного представителя. «За» должно проголосовать большинство, только после этого переоформление земли в долевую собственность станет возможным. Темы, обсуждаемые на собрании и принятое решение необходимо обязательно зафиксировать в протоколе общего собрания.
Этап 3. Начало переоформления
Ответственному лицу нужно обратиться с заявлением в отдел по работе с обращениями от граждан земельно-имущественной палаты или Департамента по земельным ресурсам. В тексте документа должна содержаться просьба о передаче придомовой территории в собственность жильцов МКД.
Этап 4. Межевание
После проведения геологических работ инженерами будет составлено межевое дело, сведения о котором поступят в Росреестр, потом на их основе будет сформирован кадастровый паспорт.
Этап 5. Передача права собственности
Придомовая территория МКД передается от муниципалитета жильцам дома после подписания соответствующего соглашения. Присутствовать на заключении договора с администрацией всем владельцам квартир не обязательно, достаточно, чтобы в документе стояла подпись выбранного представителя.
Этап 6. Регистрация права собсвенности.
Завершающий, но не менее важный шаг. Необходимо собрать пакет документов, приложить к нему заявление и сдать все бумаги в Росреестр. После того, как информация будет проверена и обработана регистратором, собственники квартир в МКД станут полноправными владельцами придомовой территории, в качестве правоустанавливающего документа им на руки будет выдана выписка из ЕГРН.
Документы
Для регистрации права собственности на землю потребуются следующие документы:
- заявление на приватизацию;
- нотариально заверенная доверенность от имени всех жильцов МКД выбранному представителю;
- протокол общего собрания;
- лист регистрации лиц, которые присутствовали на обсуждении;
- решение о приватизации, где определены четкие доли прилегающей территории на каждого владельца квартир МКД;
- квитанция, подтверждающая оплату госпошлины;
- правоустанавливающие документы на квартиры (выписки из ЕГРН или свидетельства собственности) от каждого участника приватизации;
- правоустанавливающий документ на переоформляемый участок;
- технический паспорт на дом;
- кадастровая документация на дом.
Заявление
Свое намерение перевести двор в собственность жильцы должны выразить в письменном виде. В соответствующем заявлении, переданном от их имени местной администрации, необходимо указать:
- полное имя выбранного представителя, данные его паспорта и номер доверенности;
- адрес МКД;
- просьбу о предоставлении прилегающей к дому территории в долевую собственность жильцов;
- список приложенных документов;
- дату составления и подпись ответственного лица.
Налоги
В отличие от частной собственности граждан РФ, имущество, принадлежащее государству или муниципальному образованию, не облагается налогами. Поэтому, как только соглашение о приватизации будет подписано и в Росреестр внесутся соответствующие изменения, земля станет новым объектом налогообложения. На сколько увеличатся ежегодные расходы каждого из жильцов будет напрямую зависеть от кадастровой стоимости земли. Размер налога равен – 0,3% от цены двора.
Распределение этой статьи расходов производится меду всем дольщиками: чем больше площадь квартиры, тем больше доля, а соответственно, и налог. Оплата может осуществляться разными способами:
- по квитанции за ЖКУ, де после приватизации двора появится новая графа расходов;
- самостоятельно на реквизиты ФНС (перечислить едства можно через обычный или мобильный банк, через Госуслуги или в Личном Кабинете Налогоплательщика).
Права, обязанности жильцов после приватизации
Помимо налогов на жильцов дома после приватизации ложится большая ответственность по содержанию и благоустройству придомовой территории, а это еще одна статья дополнительных расходов.
Жильцы с момента получения земли в долевую собственность обязаны:
- заниматься озеленением и облагораживанием двора;
- следить за чистотой участка, обеспечить своевременный вывоз мусора, уборку снега и опавшей листвы;
- демонтировать аварийные объекты, являющиеся частью двора и строить новые при необходимости;
- обеспечить для себя и своих гостей парковочные места, зоны отдыха, спортивные и детские игровые площадки.
Своими силами выполнить все это работающим людям практически нереально, из-за нехватки времени, недостатка заной и отсутствия опыта, поэтому на практике обязанности по содержанию двора чаще всего делегируются управляющим или клиринговым компаниям. Соглашение с подрядными организациями заключается выбранным представителем, действующим от имени всех собственников двора. Оплата услуг осуществляется по квитанции за ЖКУ,
Возможные проблемы
Несмотря на простоту оформления придомовой территории, при осуществлении процедуры могут возникнуть некоторые проблемы, например, из-за неправильно определенных границ участка или умышленного его увеличения/уменьшения.
Пример. После того, как на общем собрании жильцы обсудили все текущие вопросы и приняли решение о приватизации двора, назначенная инициативная группа начала переоформление. Оценщики определили кадастровую стоимость, в Росреестре было заказано и успешно проведено межевание, право собственности зарегистрировано. Спустя некоторое время оказалось, что часть огражденной придомовой территории мешает свободному перемещению случайных прохожих. Власти незамедлительно отреагировали на нарушение и обратились в суд. После рассмотрения всех обстоятельств по делу, судья вынес постановление о демонтаже мешающей конструкции, за счет владельцев земли, то есть жильцов МКД.
А если бы еще на начальных этапах, при проведении кадастровых работ, все градостроительные и землеустроительные нормативы были учтены, такой проблемы бы не возникло. Поэтому к каждому шагу приватизации следует подходить максимально ответственно и внимательно. Важно не только собрать весь пакет документов и сдать его на рассмотрения. А проследить, чтобы сведения, содержащиеся в них, не нарушали права и интересы других людей.
Бесплатная приватизация
Приватизация двора на основании коллективного решения жильцов – процедура бесплатная и должна осуществляться представителем, имеющим нотариально заверенную доверенность.
Если же приватизировать участок решил только один жилец МКД, он тоже имеет право подать заявление от своего имени, но следует учитывать, что в этом случае будет действовать правило «раз в жизни», то есть в дальнейшем, никакой другой муниципальный объект бесплатно приватизировать не получится.
Если вы решили приватизировать земельный надел у жилого дома, то обратитесь за бесплатной консультативной помощью к юристам нашего сайта. А вообще стоит воспользоваться услугами специалиста, который сможет участвовать во всей процедуре от вашего имени (по доверенности). Это сократит не только сроки получения заветного свидетельства, но и сэкономит ваши силы и деньги.
Оцените статью
(Пока оценок нет)
Загрузка...Похожие статьи
